Kam se boste odselili tokrat?

Začnimo s konkretnim primerom: Robert živi v Ljubljani, v sto kvadratnih metrov velikem trisobnem stanovanju. Po Gursu je njegovo stanovanje ocenjeno na okoli 370 tisoč evrov, zanj pa na leto plačuje 150 evrov nepremičninskega davka oziroma nadomestila za stavbno zemljišče (NUSZ). Njegovo premoženje je v tem primeru obdavčeno v višini 0,04 odstotka ocenjene vrednosti nepremičnine. Koliko nepremičninskega davka bi Robert plačeval, če bi se preselil v drugo državo?

Francija

Francija je poleg Velike Britanije v Evropi rekorderka pri pobiranju premoženjskih davkov. Leta 2022 so iz tega vira napolnili malho, ki je ekvivalentna 3,68 odstotka francoskega BDP – Slovenija je na primer tedaj nabrala le za 0,6 odstotka našega BDP iz tega vira. V Ljubljani občani za stanovanja plačujejo med 100 in 200 evri nadomestila za stavbno zemljišče, te številke pa so v Parizu in drugih francoskih mestih neprimerljivo višje. Na spletnih forumih lahko na primer preberemo, da neki Parižan, ki ima v 17. okrožju 80 kvadratnih veliko stanovanje, na leto plača 1200 evrov davka na zemljišče oziroma taxe foncière, drugi Francoz iz Lyona pa za 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje plačuje 900 evrov davka. Pri čemer velja, da ima nepremičnina, v kateri ima lastnik prijavljeno stalno prebivališče, davčno osnovo že znižano do 30 odstotkov.

Francija ima sicer poleg omenjenega davka, ki znaša od 0,2 do 1 odstotka ocenjene vrednosti, še davek na veliko premoženje (impôt sur la fortune immobilière), s katerim obdavčujejo neto vrednost nepremičnin nad določenim pragom. Od leta 2018 davek na nepremičninsko premoženje nad 1,3 milijona evrov znaša (do) 1,5 odstotka vrednosti. In to še ni vse. Rezidenti so v Franciji obdavčeni za celotno premoženje, torej tudi za nepremičnine, ki jih morebiti imajo v tujini. Če bi se na primer naš Slovenec, Robert, preselil v Francijo in bi tam ugotovili, da ima še vikend na Hrvaškem, bi mu obdavčili tudi tega. Nekateri Francozi so se zaradi tega kar preselili v sosednjo Belgijo, ki takšnega sistema ne pozna. V Bruslju so tudi zaradi tega zrasle prave »francoske« četrti.

Belgija

A če v Belgiji lastniki nepremičnin niso obremenjeni z davkom na skupno, svetovno vrednost premoženja, to še ne pomeni, da so tam davki nizki. Nasprotno, belgijski nepremičninski davki so za slovenske razmere drakonski. Ena od naših sogovornic ima na primer v Bruslju 84 kvadratnih metrov veliko stanovanje, za katero na leto plačuje 1400 evrov nepremičninskega davka. Nepremičninski davek znaša namreč v Belgiji 1,25 odstotka v katastru ocenjene vrednosti nepremičnine, k čemur pa svoje davke dodajo še regionalne in lokalne oblasti. V primerjavi s Slovenijo imajo v Belgiji še eno posebnost, to so visoki davki pri nakupu nepremičnin. Naša sogovornica bi ob nakupu nepremičnine morala plačati 15 odstotkov davka na celotno vrednost – v njenem primeru 30 tisoč evrov –, a je bila tega oproščena, saj je nakup v Belgiji opravila prvič, poleg tega kupnina ni bila večja od pol milijona evrov. Belgija je na področju nepremičninske obdavčitve sicer »cenejša« od Francije, kljub temu pa na leto pobere za 3,28 odstotka BDP premoženjskih davkov. Kar je petkrat več kot Slovenija.

ZDA

Če države razporedimo po lestvici od tiste z najvišjimi nepremičninskimi davki do tiste z najnižjimi, so pri vrhu ZDA. Tam so nepremičninski davki med najpomembnejšimi viri lokalnih skupnosti, ki na njihovi podlagi – višanju ali nižanju – gradijo lokalne politike, ljudje pa se tudi na podlagi teh davščin odločajo o kraju stalnega prebivališča. V New Yorku prihodki iz nepremičninskega davka pomenijo 44 odstotkov proračuna. Razlike med posameznimi državami ali okrožji so zato velike. V nekaterih državah ali okrožjih davka skoraj ni, v drugih je občuten. Najnižji nepremičninski davek v ZDA je na Havajih in znaša 0,30 odstotka vrednosti nepremičnine (kar je še vedno šestkrat več kot v Ljubljani), najvišji pa je v državi New Jersey – 2,23 odstotka. Beremo lahko takšne zapise tamkajšnjih Američanov: »Ko smo kupili naš dom, smo se zavedali, da ima New Jersey enega najvišjih davkov na nepremičnine v državi. Vendar nas je realnost plačevanja več kot 15.000 dolarjev na leto kljub temu šokirala.«

Če bi se na primer Slovenec preselil v Francijo in bi tam ugotovili, da ima še vikend na Hrvaškem, bi mu obdavčili tudi tega.

Efektivno povprečje je v ZDA sicer okoli 1,1 odstotka na vrednost nepremičnine, ki se določa glede na tržne cene v tistem okolju. Ko se z vse dražjimi nakupi nepremičnin v neki okolici dvigujejo vrednosti vseh nepremičnin, imajo pogosto zaradi tega »staroselci«, ki so nekoč nepremičnino poceni kupili, težave. Nepremičninskih davkov ne morejo več plačevati in so pogosto tudi jezni na prišleke. V številnih primerih, na primer v nekoč revnejših okrožjih New Yorka, kot so Brooklyn, Harlem ali Queens, to rešujejo z »zamrznitvijo« višine davka.

Španija

V Španiji, kjer so povprečne plače za malenkost višje kot v Sloveniji, občani plačujejo precej višje nepremičninske davke. Eden od Špancev, ki živi v središču Madrida, na primer za svoje 80 kvadratnih metrov veliko stanovanje plačuje 550 evrov letnega nepremičninskega davka. Podobne zneske za podobna stanovanja plačujejo Španci v Barceloni, še višje pa so cene v turističnih središčih, na primer na Costi del Sol, v Andaluziji, saj tam luksuzne turistične namestitve dvigujejo povprečje.

Davek na nepremičnine se v Španiji imenuje IBI, impuesto sobre bienes inmuebles, izračunan pa je tudi na podlagi katastrske vrednosti nepremičnine. Stopnje obdavčitve se razlikujejo med občinami, običajno pa se gibljejo med 0,4 in 1,1 odstotka vrednosti. A še bolj so v Španiji obdavčeni nerezidenti. Imajo tudi IRNR ali davek na dohodek nerezidentov (impuesto sobre la renta de no residentes) – nerezidenti, ki imajo v lasti nepremičnine v Španiji, morajo plačati davek na potencialni dohodek od nepremičnine, tudi če je ne oddajajo. Ta davek se izračuna na podlagi katastrske vrednosti in znaša 19 odstotkov dejanske ali fiktivne najemnine za državljane EU ter 24 odstotkov za državljane tretjih držav.

A nerezidente bodo Španci očitno kmalu še bolj obdavčili. Španski premier Pedro Sánchez je ta teden predlagal nove ukrepe za spopadanje s stanovanjsko krizo v državi, med katerimi je tudi 100-odstotni davek na nakup stanovanj, ki bi ga morali plačati tujci, ki ne živijo v Španiji in niso državljani EU. Ukrep bi po premierovem prepričanju pripomogel v boju proti špekulativni turistični rabi nepremičnin. »Samo v letu 2023 so nerezidenti EU kupili približno 27.000 hiš in stanovanj v Španiji. Ne zato, da bi v njih živeli, ne da bi v njih živeli njihovi sorodniki; to so bili predvsem špekulativni nakupi, namenjeni ustvarjanju zaslužkov.« Najpremožnejši so sicer v Španiji že obdavčeni s tretjim tipom premoženjskega davka, to je z davkom na neto vrednost (večjega premoženja) ali impuesto sobre el patrimonio. Vanj njihova davčna uprava všteva poleg nepremičnin še denar, vrednostne papirje, umetniška dela, in če skupna vrednost preseže 700 tisoč evrov, se to premoženje obdavči med 0,2 in 2,5 odstotka – odvisno od regije ali mesta. V Španiji tako poberejo celo več premoženjskih davkov kot v Italiji – leta 2022 je Italija pobrala 2,47 BDP teh davkov, Španija pa za 2,54 BDP.

Belgija je na področju nepremičninske obdavčitve sicer »cenejša« od Francije, kljub temu pa na leto pobere za 3,28 odstotka BDP premoženjskih davkov. Kar je petkrat več kot Slovenija.

Italija

Številni Slovenci zaradi dragih domačih nepremičnin razmišljajo o nakupih na oni strani meje, v Italiji, saj so cene stanovanj ali hiš v Trstu, v Gorici ali okolici precej nižje od cen v Piranu ali Kopru. A je to tudi posledica višjih nepremičninskih davkov v Italiji. Naš sogovornik, ki si je v Trstu kupil 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje, mora zanj plačevati več kot 1000 evrov nepremičninskega davka. Na prvi pogled zelo mamljivi so tudi nakupi majhnih hiš, zidanih iz kamna, z zgodovinsko vrednostjo v odročnih italijanskih vasicah. V kraju Abruzzo vzhodno od Rima lahko uživate v razgibani pokrajini, sredozemskem rastlinju in si celo za zgolj 12 tisoč evrov kupite hiško v enem od hribovskih naselij iz časa renesanse. A letni nepremičninski davek vas bo stal 1100 evrov, kot na spletu poročajo kupci.

V Italiji se davek na nepremičnine obračuna na katastrsko vrednost nepremičnine in je prihodek občin, splošna davčna stopnja je določena pri 0,76 odstotka, a se lahko glede na občino in vrsto nepremičnine giblje med 0,46 in 1,06 odstotka. Prva nepremičnina, v kateri lastnik stalno prebiva, je praviloma izvzeta iz obdavčitve, z izjemo luksuznih nepremičnin, kot so vile z vrtovi, bazeni ali nepremičnine z visoko arhitekturno in zgodovinsko vrednostjo, kot so palače ali dvorci. Tako Italija pobere davke v višini 2,47 odstotka njihovega BDP – ali štirikrat več kot Slovenija.

Švica

V Švici je davčni sistem že sam po sebi kaotičen in razdrobljen. Tam so nepremičninski in premoženjski davki urejeni na kantonalni in občinski ravni, za povrh vsega pa pri njih nekakšnega nepremičninskega davka v našem pomenu besede v številnih krajih ni. Njihov najpomembnejši premoženjski davek se imenuje eigenmietwert ali po slovensko »lastna najemnina«. Pomeni pa, da se uporaba lastne nepremičnine obravnava kot dohodek. Vsako leto se ugotovi vrednost fiktivne (tržne) najemnine, ki bi jo teoretično lahko dobili, ta znesek se nato prišteje k obdavčljivi osnovi za dohodnino. Poleg tega je v Švici precej razširjen davek na neto premoženje, v katerega se prišteva vrednost nepremičnin. A kaj vse to v praksi pomeni? Tole je na nepremičninskem forumu zapisal eden od občanov Züricha, ki ima v lasti hišo, vredno 1,2 milijona: »Hišo sva kupila pred nekaj leti. Zaradi eigenmietwerta in davka na premoženje plačava na leto približno 2500 do 3000 frankov več, kot če bi nepremičnino le najemala. Ker imava še precej hipoteke, lahko velik del obresti uveljaviva kot olajšavo, s čimer se znesek nekoliko zniža. Če bi imela vse odplačano, bi bila eigenmietwert in premoženjski davku precej višja.« Švica tako vendarle pobere 2,24 odstotka njihovega BDP premoženjskih davkov.

Najnižji nepremičninski davek v ZDA je na Havajih in znaša 0,30 odstotka vrednosti nepremičnine, kar je še vedno šestkrat več kot v Ljubljani.

Norveška

Na Norveškem lahko posamezne občine same uvajajo nepremičninske davke ali eiendomsskatt, več kot 250 se jih je odločilo za to, in te občine pobirajo davek v višini od 0,1 odstotka do 0,7 odstotka vrednosti nepremičnine. Pogost je zlasti v večjih mestih, pri čemer občine pogosto dajejo tudi popuste na primerna bivališča. V večini primerov Norvežani plačujejo nekaj sto evrov tega davka. A poleg tega imajo na Norveškem še državni premoženjski davek ali formuesskatt, ki ga plačujejo vsi z osebnim premoženjem nad približno 150.000 evri, ta pa znaša okoli 1 odstotek vrednosti premoženja. V tem primeru se sicer pogosto pri stanovanjih upošteva 25–50 odstotkov dejanske vrednosti. A najbolje, da besedo prepustimo Norvežanom. »Najino stanovanje,« je zapisal eden od njih iz Osla, »je ocenjeno na okoli 850 tisoč evrov, imava pa še vedno okoli 400 tisoč evrov hipoteke, kar pomeni, da imava skupaj 450 tisoč evrov premoženja. Ker je to najin primarni dom, ga po posebni formuli vrednotijo malo nižje od trga. Letno zato plačava okoli 700 evrov premoženjskega davka.« Še približno enkrat toliko – okoli 700 evrov – pa v Oslu znaša nepremičninski davek. Norveška tako pobere za 1,13 odstotka BDP premoženjskih davkov skupaj.

Nemčija

V Nemčiji lastniki nepremičnin plačujejo davek, ki se imenuje grundsteuer in se izračuna na podlagi ocenjene vrednosti nepremičnine in lokalnega, občinskega multiplikatorja, zaradi česar so razlike med posameznimi občinami spet velike. Je pa grundsteuer načeloma precej višji, kot znaša v Sloveniji nadomestilo za stavbno zemljišče. V mestih v Nemčiji za posamezno stanovanjsko enoto v povprečju lastniki plačujejo okoli 500 evrov. V Berlin-Biesdorfu lastnik 120 kvadratnih metrov velike hiše zanjo plačuje 911 evrov davka, v mestu Witten je tipična enodružinska hiša na leto obdavčena z 771 evri. Nemčija je sicer s tem že pod EU povprečjem, na leto tam poberejo le 1,2 odstotka BDP premoženjskih davkov. Še nedavno so bile te številke višje. V Nemčiji so do leta 1997 vzporedno s tem imeli še premoženjski davek, ki je temeljil na neto vrednosti premoženja, pri katerem so bila z enim odstotkom obdavčena poleg nepremičnine še denarna sredstva, vrednostni papirji, lastninski deleži podjetij, a ga je nemško ustavno sodišče ukinilo. Ponovna uvedba davka na premoženje je v Nemčiji vedno aktualna tema političnih razprav, predvsem Levica in Zeleni ga želijo nazaj.

Avstrija

Približno toliko nepremičninskih davkov, kot jih poberemo danes v Sloveniji, jih poberejo tudi v Avstriji in na Hrvaškem. V Avstriji tako kot v Nemčiji obstaja grundsteuer, ki je prihodek občin, te ga tudi določajo. V povprečju znaša 0,8 odstotka od ocenjene vrednosti nepremičnine, ker pa je ocenjena vrednost določena zgodovinsko in precej nižje od tržnih vrednosti, so tudi davki nizki. V okolici Dunaja je treba za hišo s 120 kvadratnimi metri na leto plačati okoli 200 evrov nepremičninskega davka, za stanovanje v velikosti 80 kvadratnih metrov v Gradcu pa le nekaj deset evrov. Avstrija tudi nima davka na premoženje, tega so leta 1984 odpravili.

Naš sogovornik, ki si je v Trstu kupil 60 kvadratnih metrov veliko stanovanje, mora zanj plačevati več kot 1000 evrov nepremičninskega davka.

Hrvaška

Hrvaška je ta mesec uvedla novi davek na nepremičnine, s katerim so nadomestili davek na počitniške hiše. Novi davek bo znašal od 0,60 do 8 evrov na kvadratni meter nepremičnine, natančno višino pa bodo določile občine, pri čemer se bodo lahko stopnje razlikovale tudi znotraj posameznih območij. Davek bo obvezen za vse lastnike nepremičnin, razen za nepremičnine, v katerih lastniki stalno prebivajo ali jih oddajajo v dolgoročni najem (vsaj 10 mesecev na leto) ali če so te v slabem stanju. Slovenski državljani, ki so lastniki nepremičnin na Hrvaškem – bilo naj bi jih okoli 115 tisoč –, bodo torej tudi zavezani k plačilu tega davka. Hrvaška želi s tem davkom povečati ponudbo stanovanj za dolgoročni najem ter znižati cene nepremičnin in najemnin.

Slovenija

V Sloveniji trenutno prek različnih premoženjskih davkov, med katerimi je najpomembnejše nadomestilo za stavbna zemljišča, poberemo okoli 350 milijonov evrov davkov ali 0,6 odstotka BDP, kar nas uvršča na rep med državami članicami OECD po tem kriteriju. Koalicija sedaj poleg stavbnega nadomestila predlaga uvedbo premoženjskega davka, po katerem bi z 1,45 odstotka obremenili vse stanovanjske nepremičnine in gradbene parcele z nekaterimi izjemami. Podrobnosti sicer še niso jasne, ni še jasno, ali bo izvzeta le prva nepremičnina ali na primer prva nepremičnina do določene vrednosti. A če bo izplen tega davka znašal med 600 in 700 milijoni evrov, bi to Slovenijo po količini pobranih davkov na premoženje še vedno uvrstilo pod povprečje OECD, ki se giblje pri dveh odstotkih: z 1,77 odstotka BDP bi se približali Danski ali Nizozemski, bili pa bi daleč od Belgije ali Španije in Francije.

Dejansko imajo na ministrstvu za finance še nekaj manevrskega prostora. Ko so avgusta o novem premoženjskem davku začeli razpravo v strateškem svetu za davke, posvetovalnem telesu ministra za finance, je bila ena od prvih idej premoženjski davek, ki bi poleg vrednosti nepremičnin (skupna vrednost teh je okoli 240 milijard evrov) vključeval še bilance pravnih oseb (76 milijard), bilančno vsoto bank (48 milijard), bančne vloge fizičnih oseb (25 milijard), gotovino (6,7 milijarde), vrednostne papirje in vložke v pokojninskih skladih (33 milijard), avtomobile (10 milijard) in še nekatero drugo premoženje, na primer plovila. A kot je mogoče razbrati iz pripomb finančnega ministrstva, bi bil lahko tak obsežen projekt za Slovenijo prevelik zalogaj. Lahko bi se zgodilo, da bi bili administrativni stroški zbiranja podatkov preveliki, se bojijo na finančnem ministrstvu, vprašanje pa je tudi, ali bi lahko prišli do vsega premoženja z imeni in priimki lastnikov. Številni bi morali svoje premoženje v tujini – od zemljišč na Hrvaškem do delnic na Kajmanskih otokih – na primer prijaviti sami.

A nekega dne morda dobimo tudi takšen, pravi premoženjski davek. Za zdaj pa smo dejansko prava davčna oaza.