Nepremičninske sirote

Leta 2013 je francoski ekonomist Thomas Piketty objavil knjigo z naslovom Kapital v 21. stoletju. Delo je bilo revolucionarno, saj je v njej neizpodbitno dokazal, kar so mnogi pred njim že dlje časa domnevali. In sicer da postajajo bogatejši resnično vse bogatejši, revnejši pa vse revnejši in da nas utegne to neskladje prej ali slej pripeljati v pogubo. Natančneje: zaradi višje donosnosti kapitala v primerjavi z gospodarsko rastjo se dolgoročno bogastvo koncentrira pri najbogatejših. Če omenimo eno od pomembnih cvetk iz knjige, pomembno tudi za Slovenijo: v preteklosti je bilo dedovanje nekakšen »naravni« dejavnik porazdelitve premoženja v družbi, s padanjem natalitete pa je ta učinek postal nasproten. Bogastvo se kopiči pri eliti, demokracija je ogrožena, je opozoril. In imel je seveda prav: od tedaj se dokazi zgolj še razmnožujejo. Z digitalizacijo medosebnih odnosov prek družbenih omrežij in vdorom kapitalizma v to območje smo izgubili še najosnovnejše zaupanje – v zameno za nastanek digitalnih oligarhov. In vse večje je tveganje, da bodo bogate elite v neki točki sposobne javno razpravo na tak način kupiti ali tako zmanipulirati, da se demokratična javnost ne bo sposobna odzvati na to.

Na koncu svoje obsežne študije je Piketty tudi poudaril, kaj moramo storiti: te procese, je menil, lahko ustavimo predvsem s progresivnimi davki na premoženje, z višjimi davki na dediščino in progresivnimi dohodninskimi stopnjami. Številne države – Irska, Italija, Grčija, Portugalska, Francija, Španija, zdaj tudi Hrvaška – so po finančni krizi res šle v tej smeri. Verjetno ne toliko zaradi Pikettyja kot zaradi logičnega sklepanja, ki ga sicer zdaj predlagajo tudi v mednarodnih organizacijah, kot sta OECD ali EU. Ne pa mi. V Sloveniji smo v času vlade Alenke Bratušek sicer poskusili uvesti progresivni nepremičninski davek, zgradili smo tudi eno najkakovostnejših baz podatkov o vrednosti nepremičnin, a je projekt ustavno sodišče razveljavilo, vlada pa je namesto njega izvedla antireformo s permanentnim dvigom davka na dodano vrednost, ki je ponovno prizadel predvsem najrevnejše. Res je, da se v Sloveniji še vedno držimo. Zaradi razmeroma nizke dohodkovne enakosti v naši državi razmere morda še niso tako kritične kot drugod na Zahodu. A je v zadnjih dveh, treh letih vse očitneje, da pritisk v tem ekonomloncu hitro narašča.

Po podatkih evropskega statističnega urada Eurostat je Slovenija rekorderka med državami EU v hitrosti dviga najemnin v zadnjem obdobju. V zadnjih treh letih so se v Sloveniji najemnine povečale za več kot 30 odstotkov. Zakaj? Seveda zato, ker so te sledile nadpovprečni rasti cen nepremičnin, ki je v Sloveniji prav tako rekordna. Vse to že ima za marsikoga nepredstavljive posledice. Morda v Sloveniji v zadnjih letih postajamo v povprečju vse bogatejši, vse srečnejši, BDP raste, a ker zaradi tega rastejo tudi cene nepremičnin, gre za 120.000 prebivalcev vse samo navzdol. Stopnja tveganja revščine pri najemnikih stanovanj je v Sloveniji zrasla na 26,7 odstotka – upokojenci, ki so doslej pregovorno veljali za najranljivejšo skupino, so po teh podatkih za tretjino na boljšem. Tudi humanitarne organizacije ugotavljajo, da postaja stanovanjska problematika glavni vir socialnih stisk v Sloveniji. In tudi vzrok za to je znan: predvsem v Sloveniji stanovanja uživajo status dobrine posebnega pomena, zaradi česar za njih veljajo posebne davčne olajšave. In prav zato so nepremičnine postale atraktivna špekulativna naložba, boljša od zlata, način, kako so začeli mnogi kopičiti svoje premoženje – in s tem še dodatno prilivati olja na ogenj.

V času javne razprave o uvedbi novega premoženjskega davka je bila v javni razpravi najglasnejša množica tako imenovanih nepremičninskih strokovnjakov, dejansko pa podjetnikov s svojimi interesi.

Na področju nepremičninskih špekulacij je Slovenija davčna oaza. Na primer: pri preprodaji nepremičnin se v praksi pri nas plača le dvoodstotni davek na kupnino – v Belgiji je 15-odstoten. Prazne nepremičnine v Sloveniji tudi niso obdavčene. V številnih drugih državah veljajo posebni davčni režimi ne le za prazna, ampak tudi za sekundarna stanovanja, za veliko premoženje ali luksuzne nepremičnine, na primer v Italiji. V Sloveniji ne. Ob nakupu novega stanovanja veljajo v Sloveniji znižane davčne osnove , 9,5 odstotka, ker spadajo stanovanja v kategorijo osnovnih življenjskih potrebščin, a koristi od tega imajo podjetja, ki v zadnjih letih presežna sredstva plasirajo na slovenski nepremičninski trg. In ta podjetja še tega ne plačajo, ker si DDV odbijejo. Približno polovico stanovanj v luksuznem kompleksu Schellenburg in drugih nedavnih projektih v Ljubljani, kot je Šumi, so zato pokupili podjetniki. In številna od teh stanovanj, kot je videti že na prvi pogled, samevajo. Tudi to si novi lastniki lahko privoščijo, ker tudi nepremičninskega davka ne plačujejo. Slovenski NUSZ je v povprečju trikrat nižji od italijanskega, za prebivalce Schellenburga pa približno 15-krat nižji. Da, še nižji.

V Sloveniji smo dolgo živeli v prepričanju, da smo zelo egalitarna družba. O tem so nas prepričevale številne analize ljubljanske ekonomske fakultete. Glede dohodkovne enakosti to sicer drži, ne pa pri celotnem premoženju. Teh podatkov dolgo časa nismo imeli. Ko pa je geodetska uprava pred približno desetimi leti zbrala bolj objektivne podatke o nepremičnem premoženju, so bili mnogi šokirani: ne drži, da ima skoraj vsak Slovenec svojo hiško. Leta 2016 je najbogatejših 10 odstotkov lastnikov nepremičnin imelo v Sloveniji v lasti kar 34 odstotkov vrednosti nepremičnin, leta 2023 ima ta elita v lasti že 37 odstotkov. V tem najvišjem sloju 10 odstotkov najbogatejših je mogoče identificirati 98 tisoč individualnih lastnikov, od katerih ima vsak v lasti nepremičnine, katerih vrednost je 623 tisoč evrov. In vse to so zelo konservativne ocene, v katerih ni upoštevano nepremično premoženje, ki je v lasti podjetij. Poleg tega Gursovi modeli vrednotenja ne morejo ustrezno upoštevati luksuznih nepremičnin. V Schellenburgu je na primer najdražje stanovanje ocenjeno na 1,5 milijona, vemo pa, da je bilo dejansko prodano za nekaj manj kot pet milijonov evrov.

Zaradi vsega omenjenega je v zraku tudi zelo resno vprašanje, ali se ni v Sloveniji nepremičninska elita že tako zelo okrepila, da je sposobna javno razpravo na tak način okupirati, da politika ne bo več sposobna izpeljati protireform.

Ta teden se je pri nas končala javna razprava o novem poskusu obdavčitve nepremičnin. Koalicija je konec decembra predlagala nov ukrep na tem področju, premoženjski davek v višini 1,45 odstotka od Gursovih vrednosti nepremičnin. S tem davkom naj bi obremenili le stanovanjske nepremičnine in gradbene parcele, pri čemer bi bile iz nove obdavčitve izvzete nepremičnine, v katerih občani bivajo ali ki jih oddajajo v najem. S tem ukrepom želijo v koaliciji doseči več ciljev: spodbuditi želijo na primer legalno oddajanje praznih nepremičnin – lastniki, ki bi jih legalno oddajali, bi se izognili plačilu novega davka. In želijo doseči padec cen nepremičnin, saj bi postale nepremičnine, ki so bile kupljene kot poslovne investicije, zaradi visoke obdavčitve manj atraktivne. Tako zbran denar – več kot 600 milijonov evrov – bi nato potrošili za drug del reforme, predvsem za razbremenitev dohodnine oziroma dela. V Sloveniji so namreč v mednarodnih primerjavah plače že zdaj med bolj obremenjenimi, z julijem, ko se bo začel pobirati še prispevek za dolgotrajno oskrbo, in prej kot slej še višji obvezni zdravstveni prispevek, pa bodo obremenitve le še rasle.

Med javno razpravo je na ministrstvo za finance prišlo več kot 500 pripomb in pobud in nekatere od najpomembnejših, kot smo izvedeli, bodo pri snovanju zakona, ki naj bi prišel v parlament junija, upoštevali. Jasno je že, da iz obdavčitve ne bo izvzeta prva nepremičnina, ampak bo meja, nad katero bo premoženje obdavčeno, določena ali z minimalno kvadraturo, recimo s 125 kvadratnimi metri na gospodinjstvo ali z določeno vrednostjo, recimo s 500 tisoč evri vrednosti premoženja. Precej pripomb so na ministrstvu prejeli tudi zaradi »vikendov« oziroma nepremičnin, ki jih lastniki uporabljajo za oddih, pa tistih, ki niso primerna za bivanje in ki ležijo na območjih, kjer ni povpraševanja po najemnih stanovanjih. V teh primerih bi na podlagi določenih kriterijev lahko po državi določili območja, na katerih obstaja neskladje med ponudbo in povpraševanjem, ter območja, kjer takšnega problema ni in kjer bi bila davčna ureditev drugačna.

Leta 2016 je najbogatejših 10 odstotkov lastnikov nepremičnin imelo v Sloveniji v lasti kar 34 odstotkov vrednosti nepremičnin, leta 2023 ima ta elita v lasti že 37 odstotkov.

Največ pripomb je ministrstvo prejelo glede obdavčitev nepremičnin, v katerih bivajo družinski člani. Na tem področju ministrstvo za finance posebnih izjem in novih davčnih ugodnosti verjetno ne bo predlagalo, saj bi to lahko razširilo nabor možnih davčnih izogibanj, kot je fiktivno preseljevanje. Bo pa verjetno ministrstvo v predlogu zakona upoštevalo različne kategorije stavbnih zemljišč. Ker nekaterih gradbenih parcel dejansko ni mogoče pozidati, naj bi se v davčno osnovo štele le neurejena in urejena zazidljiva zemljišča, ne pa neopremljena ali delno opremljena. Jasno pa je zdaj tudi, da na ministrstvu še naprej vztrajajo pri uvedbi posebnega premoženjskega davka in zavračajo pobude, s katerimi bi uvedli celovito urejen nepremičninski davek, s katerim bi nadomestili nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ali da bi alternativno uvedli pravičnejši premoženjski davek, v katerem bi upoštevali celotno premoženje, torej še premičnine, vrednostne papirje, lastniške deleže gospodarskih družb, privarčevani denar, umetnine in drugo intelektualno lastnino.

Celovito prenovo zastarelega in dejansko neustavnega nepremičninskega davka, NUSZ, so v času javne razprave zahtevala tri nepremičninska združenja, to je Zbornica za poslovanje z nepremičninami pri GZS, Slovensko nepremičninsko združenja Fiabci in Združenje lastnikov nepremičnin. Vse tri organizacije so zahtevale uvedbo pravega nepremičninskega davka, ukinitev NUSZ in uvedbo novega enotnega nepremičninskega davka za vse nepremičnine, tudi kmetijske in gozdne. Po njihovih izračunih bi moral biti nov davek nižji, in sicer v višini 0,34 odstotka od vrednosti nepremičnin, s čimer bi država dobila 600 milijonov evrov. Od teh bi lahko 300 šlo za ukinitev NUSZ, 300 pa bi ostalo za financiranje dolgotrajne oskrbe. A na ministrstvu vztrajajo pri stališčih, ki so jih strateškemu svetu za davke predstavili že avgusta lani. In sicer da bi celovita uvedba nepremičninskega davka po njihovi oceni trajala do tri leta, ker bi bilo treba v postopek usklajevanja vključiti vseh 212 občin, ki pa so doslej spremembi davkov na tem področju nasprotovale. In končno, po mnenju ministrstva za finance s takšno rešitvijo ne bi mogli podpreti stanovanjske politike zaradi prakse, ki jo je v Sloveniji uvedlo ustavno sodišče.

Slovensko nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča je v povprečju trikrat nižje v primerjavi z italijanskim, za prebivalce Schellenburga pa približno 15-krat nižji.

Ustavno sodišče je leta 2014 ob razveljavitvi nepremičninskega davka, ki ga je poskušala uvesti vlada pod vodstvom Alenke Bratušek, sklenilo, da nepremičninski davek v Sloveniji pomeni lokalno dajatev, namenjeno gradnji komunalne in prometne infrastrukture občin, zaradi česar je načelo enakosti med zavezanci povezano z lastništvom nepremičnin, ki so namenjene prebivanju ljudi. Ali še drugače: stanovanjskih nepremičnin z nepremičninskim davkom v Sloveniji ni dovoljeno različno obdavčiti z različnimi davčnimi cilji. V številnih državah imajo klasični nepremičninski davki določene nianse, na primer višjo obdavčitev za prazne ali nerezidenčne nepremičnine in podobno. Po oceni ministrstva za finance v Sloveniji z nepremičninskim davkom tega po letu 2014 ni mogoče doseči. Poleg tega je nepremičninski davek tudi vir lokalnih skupnosti in z njim načeloma država ne bi smela financirati drugih ukrepov, kot je dolgotrajna oskrba ali višje neto plače, naj bi izhajalo iz razsodbe ustavnega sodišča.

Zaradi podobnih razlogov domnevno ni mogoče uvesti pravičnejšega davka na premoženje. A beseda domnevno tukaj ni brez razloga – ustavno sodišče je bilo namreč leta 2014 izrazito politično obarvano, dvomljive odločbe so si kar sledile, vse pa so bile nenavadno usklajene s političnimi stališči in interesi SDS Janeza Janše. Tudi ta odločba ustavnega sodišča je ena izmed njih. In zato velja podvomiti, da bi ustavno sodišče s sodniki, ki predvsem sledijo ustavnim, ne pa političnim normam, razsodilo še enkrat enako. Da na ministrstvu za finance tega ne upoštevajo, je zato nenavadno.

A vrnimo se k pripombam k zakonu. Združenje Fiabci predlaga, da bi poleg vrednosti nepremičnin (skupna vrednost teh je okoli 240 milijard evrov) v premoženjski davek vključili še bilance pravnih oseb (76 milijard), bilančno vsoto bank (48 milijard), bančne vloge fizičnih oseb (25 milijard), gotovino (6,7 milijarde), vrednostne papirje in vložke v pokojninskih skladih (33 milijard), avtomobile (10 milijard) in še nekatero drugo premoženje, na primer plovila. A kot je mogoče razbrati iz pripomb finančnega ministrstva bi bil lahko tak obsežen projekt za Slovenijo prevelik zalogaj. V tem primeru bi zaradi standardov, ki jih je postavilo ustavno sodišče, morali upoštevati vse premoženje, na primer tudi intelektualno lastnino, kriptovalute, nakit, umetnine, katerih vrednotenje ali pridobivanje podatkov iz tujine bi bilo za Furs prevelik administrativni zalogaj. Če bi pa katero od omenjenih kategorij izpustili, naj bi to ponovno odprlo pot do ustavnih pritožb o nepravični in neenakopravni obravnavi davkoplačevalcev.

Skratka, v koaliciji bodo do poletja poskušali uzakoniti najvarnejšo različico premoženjskega davka. Ta pot se zdi pragmatična, sicer polovičarska – NUSZ je konec koncev zgolj začasni davek, ki je tudi neustaven –, a če verjamemo vladi, je to sedaj tudi edina uresničljiva pot naprej. Toda to niti ni več edina dilema. Tudi v tem primeru ostaja vprašanje, ali bo poskus uspel. V času javne razprave o uvedbi novega premoženjskega davka je bila namreč v javni razpravi najglasnejša množica tako imenovanih nepremičninskih strokovnjakov, dejansko pa podjetnikov s svojimi interesi, kot sta recimo Združenje družb za nepremičninsko poslovanje, ki deluje pri gospodarski zbornici, ali Združenje lastnikov nepremičnin, ki sta glasno zavračali novo reformo. Slovenski javni prostor so januarja preplavila sporočila, kot so »Stroka nasprotuje predlagani obdavčitvi nepremičnin«. Edo Pirkmajer, predsednik Združenja lastnikov nepremičnin, je januarja večkrat nastopil v različnih medijih, svoj komentar je objavil v Delu, nastopil je za RTV Slovenija, povzela ga je STA, njegova stališča sta povzela Forbes Slovenija in Portal24. Pirkmajer je ponavljal, da je predlagani davek ustavno sporen, da je že tretji davek, ki bi mu bile izpostavljene iste nepremičnine, da je nedorečen, da ne bo imel učinkov, da je kazen za neželene naložbe te in prejšnjih generacij. »Lahko le upamo, da bo vlada izvedbo predvidenega posega pustila za naslednji mandat,« je zapisal za Delo. A to ni bil glas stroke, temveč glas interesnih združenj.

Poglejmo si ta primer podrobneje: Pirkmajer je bil že v preteklosti med najglasnejšimi nasprotniki sprememb. Ni le proti posebnemu premoženjskemu davku leta 2025, bil je tudi proti klasičnemu nepremičninskemu davku leta 2007 in potem proti nepremičninskemu davku Alenke Bratušek leta 2013. Moralo bi biti očitno, zakaj. Pirkmajer, nekdanji sekretar za privatizacijo, je lastnik več denacionaliziranih objektov v Ljubljani. Kot nam je sam povedal, ima v Ljubljani okoli 15 stanovanj, ki jih oddaja. A ne oddaja jih sam, temveč jih je prek instituta služnosti prenesel na podjetje Edo Pirkmajer Upravljanje, d. o. o. V zadnjih letih je imelo to podjetje slabih 300 tisoč evrov prihodkov na leto. Če bi Pirkmajer kot fizična oseba oddajal teh 15 stanovanj, bi na leto plačal 25 odstotkov davka, kar bi zneslo okoli 70 tisoč evrov. Dejansko pa je omenjeno podjetje lani plačalo le 477 evrov davka. Kako je to mogoče?

Pirkmajer nam je pojasnil, da imajo v družbi pač visoke stroške. V glavnem naj bi šlo za prenovo stanovanj, za vzdrževanje, davek znižuje tudi amortizacija.

Morebitni nov premoženjski davek bi zato njegovo podjetje precej udaril, nam je priznal: »Če je v Ljubljani pri oddaji nepremičnin bruto donos sedaj med do 8 odstotkov posplošene vrednosti nepremičnin, se bo ta donos zmanjšal na do 5 odstotkov.« In ker bodo dobički padli, bodo v primeru novih davkov, tako Pirkmajer, zasebniki gradili še manj stanovanj in bo nepremičninska stiska še večja. Koalicija je sicer v reformi predvidela, da tisti, ki prek pogodb legalno oddajajo stanovanja, dodatnega nepremičninskega davka ne bodo plačali. A ta bombonček ne velja za nepremičninske podjetnike, ki danes dejansko ne plačujejo nobenih davkov. Lahko bi našteli še več takšnih nepremičninskih strokovnjakov, ki so se sedaj zbali za svoje interese.

Nadaljujmo z naslednjo organizacijo, z Združenjem družb za nepremičninsko poslovanje. V njihovem imenu je januarja nastopal direktor Boštjan Udovič, za katerega je nova reforma tudi protiustavna. A je spet jasno, da ta mnenja iz ozadja krojijo močni gospodarski interesi. Predsednik omenjenega združenja je Branko Potočnik, večinski lastnik nepremičninskega podjetja INSA Maribor. To podjetje ima sodeč po javnih evidencah v Mariboru 25 nepremičnin, večinoma stanovanj, garaž in poslovnih prostorov. Leta 2023 je imelo podjetje 633.000 evrov prihodkov, a je plačalo le 3448 davka na dobiček. Če bi uvedli normalni nepremičninski davek, bi to podjetje očitno poslovalo z izgubo. In če gremo še naprej: eden najglasnejših »strokovnjakov« iz januarske debate je bil Matej Rigelnik. Ta je sicer direktor nepremičninske družbe Equinox, ki ima v lasti ljubljanske hotele Grand hotel Union, Lev, večino nekdanje Delove stolpnice in še nekaj poslovnih nepremičnin v Ljubljani. Tudi on je zgrožen nad novim davkom. Ta mesec je iz protesta na uradu za intelektualno lastnino celo registriral znamko »Naj živi svoboda, pizda«. In tudi v njegovem primeru je jasno, od kod ta stališča: Rigelnik recimo posluje prek svojega podjetja HMR, ki ima v Ljubljani dve stanovanji, ki ju očitno oddaja. A na 84 tisoč evrov prihodka je leta 2023 plačal le 348 evrov davka na dobiček.