Novo vrednotenje nepremičnin, ki bo podlaga za morebitni premoženjski davek

Alojz Burja je upokojeni kmet z Bleda. Kot je povedal, imata z ženo še vedno nekaj svinj, kokoši in predvsem nekaj glav goveda, da popase travo, ki raste med domačijo in Blejskim jezerom. »Da ni sramote, da je trata lepa,« je povedal v očitni skrbi za blejsko veduto, tako priljubljeno med turisti. A Burja je te dni bolj čemeren. Izvedel je, da Gurs vrednost njegove domačije s približno 200 kvadratnimi metri uporabne površine, zgrajene leta 1500 in 1990, ocenjuje na 3,1 milijona evrov. To bi lahko bila dobra novica, a če bo uveden premoženjski davek, pravi, ne ve, kako ga bo plačeval. »Na papirju sem največji bogataš tod okoli. Okoli mene so sicer postavljeni pravi gradovi, a očitno vredni pol toliko kot moja kmečka bajta.« Pred tremi leti, ko je bila vrednost trikrat nižja, je že šel na občino, a naj bi ga bili tam osorno odslovili, češ: »Če boste bajto prodali, jo želite prodati za manj?« Toda prodati je noče, ne ve pa, ali bo nove davke s pokojnino sploh lahko plačeval. »In kaj zdaj? Kam naj se zdaj pritožim? Na tramvajkomando?« se je pošalil, vdan v usodo.

Takšnih primerov, kot je Burjev, je na Bledu precej. Irena Černigoj Rus, arhitektka in lastnica nepremičninske agencije Koncepti, d. o. o., je naredila analizo prodaj nepremičnin na Bledu za zadnji dve leti in prodajne cene primerjala z Gursovim vrednotenjem. Vsepovsod je zaznala velike razlike med dejansko sklenjenimi posli in vrednotenjem nepremičnin. Nekaj primerov: decembra 2023 je bila hiša na Cesti Gorenjskega odreda prodana za 380 tisoč evrov, Gurs jo ocenjuje na 907 tisoč evrov. Lani junija je bila za 650 tisoč evrov prodana hiša poleg omenjene, Gurs jo je 1. januarja 2024 ocenil na 1,3 milijona evrov. Na Prešernovi cesti je bila konec lanskega leta hiša prodana za milijon evrov, Gurs jo ocenjuje na 2,7 milijona. Še posebej si je zapomnila primera dveh znanih vil, ki sta bili zgrajeni druga ob drugi, Vile Zlatorog, ki je državni protokolarni objekt s svojim kopališčem in čolnarno in jo Gurs ocenjuje na 857 tisoč evrov, in 200 metrov proč stoječe Vile Rog, ki je v lasti poslovneža Igorja Laha, ki je svoje premoženje ustvaril v času privatizacije družbene lastnine, in je ocenjena na 1,985 milijona evrov, Lah pa jo je leta 2004 kupil za tri milijone evrov.

Od kod takšne razlike? Zakaj so skromnejša posestva ocenjena navzgor, resnične vile pa navzdol? Vila Zlatorog, razmišlja Irena Černigoj Rus, ima očitno nižjo ocenjeno vrednost, ker jo Gurs ocenjuje po modelu turističnih objektov. Poleg tega – čeprav je v lasti države – lastniki geodetski upravi niso sporočili najnovejših podatkov o obnovi, ki je bila opravljena leta 2010. V katastru je tako še naprej zavedeno, da je bila Vila Zlatorog obnovljena leta 1977. A to je še najmanjša težava. Največja očitno je, ker je za Bled določena najvišja, 30. raven vrednotenja za hiše, meja območja te ravni pa je ponekod zarisana precej arbitrarno. Nekje preči dvorišča, zaradi česar so med sosednjimi stavbami velikanske razlike, poleg tega prehodi niso zvezni. Območje 30. ravni ponekod meji na enkrat cenejše območje 15. ali 24. ravni. Ko se recimo pripeljete na Bled in se pred vami odpre pogled na jezero, je na desni strani območje 30. ravni vrednotenja, zato tam stojijo po Gursu najdražje vile v Sloveniji. Tam je kakšna hiša ocenjena na 2,7 milijona evrov. Na levi strani ceste pa je območje 24. ravni, kjer so podobne vile ocenjene na milijon evrov.

Predlog premoženjskega davka bi moral v parlament priti do poletja. Verjetno bo prva nepremičnina oproščena tega davka le do določene vrednosti.

Analizo je Irena Černigoj Rus poslala na Gurs, od tam pa so ji sporočili, da pri svojem vrednotenju vztrajajo in da je objektivno. Njihov glavni očitek je: številni dejansko sklenjeni posli na Bledu so fiktivni. Dejanske prodajne cene ne odražajo tržnih cen, saj naj bi bili kupci in prodajalci posle sklepali pod realnimi vrednostmi zaradi nižanja davčne osnove za odmero davka na promet z nepremičninami. Arhitektka se sicer s pojasnili ne strinja, kritična je predvsem do tega, da so na Gursu raven vrednotenja zaradi izločitve številnih po njihovem mnenju fiktivnih poslov določili na podlagi zgolj sedmih prodaj iz zadnjih treh let. Pod črto: posledica takšne politike naj bi bila na koncu tragična za vaščane: »Videti je, kot da si nekdo želi, da bi se domačini izselili z Bleda. Bivalna namembnost je recimo po mojih izračunih ocenjena trikrat višje kot dejavnost oddajanja za turizem. Urbanistična politika na Bledu torej je, da se domačini izselijo. Vila Zlatorog ne more biti ocenjena toliko, kot so hiše na blejski Gmajni. S tem so domačini, ki tukaj živijo, kaznovani,« je ostra.

A takšno mnenje seveda velja le, če bo koalicija letos uvedla premoženjski davek, katerega osnova bo najnovejše Gursovo vrednotenje nepremičnin. Geodetska uprava je ta mesec že končala prvi korak do določitve najnovejših vrednosti nepremičnin. Osnutek tako imenovane uredbe o določitvi modelov vrednotenja so s finančnega ministrstva po štirinajst dni trajajoči javni razpravi poslali v medresorsko usklajevanje, predvidoma do konca aprila naj bi vlada uredbo sprejela in maja bodo lastniki nepremičnin še zadnjič na dom prejeli obvestilo o novi ocenjeni vrednosti. Kot so pojasnili na Gursu, bo ta višja od prejšnje. Prvega januarja 2024 je bilo celotno nepremičninsko premoženje v državi ocenjeno na približno 275 milijard evrov, novi, za zdaj še neobjavljeni izračuni pa kažejo, da se je s 1. januarjem 2025 ta vrednost povečala na približno 300 milijard. Ali še drugače: vrednosti nepremičnin, kot jih je ocenil Gurs, bodo v povprečju višje za osem odstotkov.

Ta duhamorni postopek, ki vključuje predvsem usklajevanje z 212 občinami, je doslej večinoma potekal daleč od oči javnosti, za letošnji cikel pa je zaradi napovedi uvedbe premoženjskega davka veliko več zanimanja. Na to ne kaže le razburjenje vaščanov na Bledu, ki v vseslovenskem modelu izstopa po visoki vrednosti nepremičnin, ampak tudi množica pripomb in pobud, ki so jih občani in različne organizacije v zadnjih tednih poslali na geodetsko upravo. Njihova skupna značilnost seveda je, da si vsi želijo nižje vrednosti. In nekaterim je to uspelo doseči. Nekdanji Salonit Anhovo, po novem družba Alpacem, se je recimo pritožil zaradi izračunanih vrednosti za kamnolome, češ da poskusne vrednosti »za večkratnik presegajo tržne vrednosti zadevnih zemljišč«. Že lani jeseni se je več podjetij, ki se ukvarjajo z izkoriščanjem mineralnih surovin, Gursu pritožilo, da kamnolomi ne morejo biti uvrščeni v kategorijo industrijskih ali proizvodnih zemljišč, saj teh zemljišč, ki so vezana na rudarske pravice in koncesije, ni mogoče prosto preprodajati in morajo zato imeti nižjo ocenjeno vrednost.

Geodetska uprava je pripombo upoštevala kot utemeljeno in pri pripravi predloga modelov vrednotenja oblikovala poseben razred zemljišč za izkoriščanje mineralnih surovin v modelu za stavbna zemljišča. V skladu s tem razredom naj bi bila vrednost kvadratnega metra kamnolomov od 1,95 evra do 54 evrov. A v Alpacemu so se ponovno pritožili, češ da so te vrednosti previsoke, »da presegajo dejansko tržno vrednost zemljišč s podobno namensko rabo«, in na geodetski upravi so ta mesec tej drugi pritožbi ponovno ugodili in znižali mejne vrednosti kvadratnega metra na 1,80 evra do 46 evrov. Tako je podjetjem, ki imajo z izkoriščanjem mineralnih bogastev v Sloveniji zelo velike dobičke, za kar še vedno plačujejo razmeroma nizke koncesnine, za vsak primer uspelo znižati še vrednost zemljišč.

Za zdaj še neobjavljeni izračuni kažejo, da se je s 1. januarjem 2025 vrednost vseh slovenskih nepremičnin povečala na približno 300 milijard.

Deloma je to uspelo tudi občinam in kmetom. V Združenju občin Slovenije (ZOS), v Skupnosti občin Slovenije (SOS) in v Kmetijsko-gozdarski zbornici Slovenije (KGZS) so se recimo pritožili nad ocenjenimi vrednostmi stavbnih zemljišč. V številnih občinah je namreč prostorsko načrtovanje ušlo z vajeti. Kot ugotavljajo tudi na geodetski upravi, so si nekatere občine s prostorskimi akti naredile takšno zalogo stavbnih zemljišč, da jih niti v prihodnjih 40 letih ne bodo mogle pozidati, še sploh, če upoštevamo odseljevanje. Ponekod so gradbene parcele sredi gozdov ali pa je na stavbnih zemljiščih posajena koruza. Do zdaj to ni nikogar skrbelo, z morebitnim novim premoženjskim davkom pa bo vse drugače. Kaj storiti v takšnih primerih?

Občine in kmetje si želijo, da bi geodetska uprava sprejela nekakšno salomonsko rešitev. Predlagajo, da bi bile »nepremičnine, ki so v občinskih prostorskih načrtih evidentirane kot stavbna zemljišča, po dejanski rabi pa so v kmetijski ali gozdni funkciji, vrednotene z modeloma za kmetijska zemljišča ali gozd«. Skratka, da bi gozd, kjer je stavbno zemljišče, še naprej bil obdavčen kot gozd. Na Gursu so to pobudo zavrnili, pobudnikom pa odgovorili, da je seveda »tržni potencial stavbnega zemljišča bistveno večji kot tržni potencial kmetijskega zemljišča po namenski rabi, čeprav gre v naravi lahko za popolnoma primerljivi parceli z enako kulturo in kakovostjo tal. Četudi se stavbna zemljišča morebiti dejansko uporabljajo za kmetovanje, je njihov tržni potencial bistveno višji kot za samo kmetijsko zemljišče. To jasno izkazuje tudi trg nepremičnin.« Kljub temu bo na tem področju le sprejet nekakšen kompromis. V skladu z novim zakonom o urejanju prostora po novem ne bomo imeli več le pozidanih in nepozidanih stavbnih zemljišč, ampak bomo do konca leta 2026 dobili še nezazidljiva stavbna zemljišča in evidenco različnih razvojnih stopenj zazidljivih stavbnih zemljišč, kot so komunalno opremljena ali neopremljena zemljišča. Ko bodo evidence vzpostavljene, pravijo na Gursu, bodo lahko pri različnih vrednostnih kategorijah te tudi upoštevali.

A večinoma so bili pobudniki s predlogi neuspešni. Združenje lastnikov denacionaliziranih stanovanj (ZLAN) si denimo že skoraj deset let prizadeva, da bi bile nepremičnine njegovih članov vrednotene nižje, saj z njimi ne morejo prosto razpolagati. Denacionalizirana stanovanja so vrnjena v last (ne pa v posest) in so zasedena z bivšimi imetniki stanovanjske pravice za nedoločen čas, zanje pa velja nizka, administrativno določena najemnina. A Gurs tukaj izjeme ne more narediti, odgovarjajo njegovi predstavniki, saj po zakonu med temeljnimi lastnostmi nepremičnin, ki se upoštevajo pri množičnem vrednotenju, za zdaj ni nobene omejitve lastninske pravice ali drugih bremen na nepremičninah. Če bi želeli to upoštevati, bi bilo treba spremeniti zakonodajo. Podobne želje po nižjem vrednotenju nepremičnin so ta mesec izrazili še lastniki agrarnih skupnosti zaradi »posebnosti pri gospodarjenju s premoženjem agrarnih skupnosti«. Kmetje bi radi, da jim Gurs gozdove oceni po metodi donosa. Poleg tega si kmetje želijo, da bi lahko nekatere kmetijske stavbe ocenili z vidika »fizičnega, ekonomskega ali funkcionalnega zastaranja« – z vsem tem so bili pobudniki neuspešni.

V dosedanji javni razpravi o vrednotenju nepremičnin so bili v pričakovanju premoženjskega davka posebej omenjeni primeri prenizko ovrednotenih nepremičnin. Med njimi so recimo številni mediji omenili hišo finančnega ministra Klemena Boštjančiča v ljubljanskih Dravljah, ki ima 144 kvadratnih metrov bivalnih prostorov, ob njej pa sta tudi bazen in polovično košarkarsko igrišče. Po Gursovih podatkih je bila ta nepremičnina 1. januarja 2024 ocenjena na 311.600 evrov, številni nepremičninski strokovnjaki pa so poudarili, da bi jo minister lahko prodal za približno 700 tisoč evrov. Veljavni model jo je torej podcenil. Podobno velja za najdražja stanovanja v razkošnem Schellenburgu, kjer je bilo največje stanovanje prodano za nekaj manj kot pet milijonov evrov, Gurs pa ga ocenjuje na 1,5 milijona evrov.

Z Gursa odgovarjajo, da »z modelom vrednotenja ne bomo nikoli ujeli visokih cen luksuznih nepremičnin ali pa nizkih cen propadajočih nepremičnin, ker podatek, da gre za luksuz ali propadajoče stanje, ni zajet v evidencah,« poleg tega ne morejo ovrednotiti – kot pri Boštjančičevi nepremičnini – luksuzne opreme. Vse to je razumljivo in za večino pogosto omenjanih primerov tudi ni kriv Gurs, ampak lastniki sami ali pomanjkljive evidence. Vzemimo primer Ruske dače, nekoč več kot desetletje zapuščene in propadajoče nepremičnine, leta 1908 zgrajene v slogu, ki spominja na rusko dačo. Hišo sta kupila Aleš Musar in sedanja predsednica države Nataša Pirc Musar in jo v letih 2018 in 2019 prenovila. V njeno prenovo sta vložila vsaj pol milijona evrov, kot izhaja iz njunih javno objavljenih podatkov, od česar je 195 tisoč evrov znašala subvencija države in Evropskega sklada za regionalni razvoj.

Danes v tej stavbi Aleš Musar pripravlja prireditve, pogovorne večere, gledališke predstave, koncerte, v njej je trgovina, nepremičnino pa Musar prek podjetja Ruska dača, d. o. o., trži tudi za kratkoročne najeme. In čeprav ima to podjetje okoli dva milijona evrov sredstev in od 130 do 250 tisoč evrov prihodka, je nepremičnino Gurs ocenil na zgolj 167.800 evrov. Kako je to mogoče? Pogled v katastrske podatke razkrije, da Musarjevi niso prijavili obnove. Nepremičnina je še vedno ocenjena, kot da so bila okna obnovljena leta 1944, streha leta 1970, fasada pa leta 1995. Poleg tega se nepremičnina vodi po modelu vrednotenja za hiše in ne po modelu vrednotenja za turistično dejavnost. Aleša Musarja smo na te pomanjkljivosti opozorili in je še isti dan Gursu poslal pravilne podatke.

Ponekod so gradbene parcele sredi gozdov ali pa je na stavbnih zemljiščih posajena koruza. Do zdaj to ni nikogar skrbelo, z morebitnim davkom pa bo vse drugače.

A vse to je stvar evidenc. Na Gursu pojasnjujejo, da je sporočanje teh podatkov dolžnost lastnika, saj sami ne morejo preverjati devetih milijonov nepremičnin. Informacije o obnovi, stanju, dejanski rabi so registrsko popisali leta 2006 in 2007, veliko objektivnejši pa so kasnejši katastrski vpisi prek elaboratov geodetskih podjetij, kar je po letu 2018 za novogradnje obvezno. Pri blokih oziroma večstanovanjskih stavbah je po Gursovih evidencah stanje bolj ali manj urejeno, saj je tam od 90 do 98 odstotkov stavb vpisanih v kataster. Za hiše, ki jih je v Sloveniji pol milijona, pa velja, da jih je katastrsko vpisanih le 25 odstotkov, vse druge so vpisane registrsko, torej na podlagi popisa nepremičnin. Gursovo vrednotenje hiš je torej najmanj objektivno in tudi to vpliva na različne ocene nepremičnin. A kakovost teh podatkov se izboljšuje. Geodeti recimo z aerosnemanjem ugotavljajo napačne ali pomanjkljive podatke ali spremembe, zaznavajo nove prizidke ali stavbe, ki jih na terenu ni več. Imajo celo nekakšen opozorilni sistem, iz katerega črpajo podatke o napakah v podatkih o stavbah, v zadnjem času pa si pomagajo še z laserskim snemanjem.

Opisana težava je težava podcenjenosti nepremičnin. Območja s podcenjenimi nepremičninami, če bo uveden nepremičninski davek, za lastnike ne bodo usodna. Povsem drugače je z nasprotno težavo. Torej z območji, kjer so nepremičnine drage ali precenjene – kot je na primer nepremičnina kmeta Burje iz uvoda. Eden od faktorjev, zaradi katerih se zvišujejo cene nepremičnin, je turizem, ki ima nanje dva učinka. Zvišuje cene nepremičnin, hkrati pa je vrednost poslovnih nepremičnin, namenjenih turizmu, nižja. To iz podatkov o sklenjenih poslih ugotavljajo tudi na Gursu: vrednost stanovanjskih nepremičnin, ki so namenjene bivanju, je v praksi na trgu nepremičnin skoraj vedno višja od vrednosti poslovnih nepremičnin. »Ko poslovni subjekt zgradi/kupi/najame turistični objekt, še ni ustvaril nobenega prihodka, temveč ima samo strošek. Šele potem se začne pot ustvarjanja prihodkov. Zato je tržna vrednost stanovanjskih nepremičnin, ki so namenjene bivanju, vedno višja od vrednosti poslovnih nepremičnin,« pojasnjujejo, zaradi česar tudi pri vrednotenju stavb za turizem poleg načina tržnih primerjav uporabljajo način, zasnovan na donosih. Na turističnih lokacijah, kot so Bled, Bohinj, Ljubljana ali obala, so ne samo v Sloveniji, ampak tudi drugod po Evropi cene nepremičnin nenavadne.

Ta fenomen je splošno znan. Ko se zaradi vse dražjih nakupov nepremičnin v neki okolici zvišujejo vrednosti vseh nepremičnin, imajo pogosto zaradi tega »staroselci«, ki so nekoč nepremičnino poceni kupili, težave. Nepremičninskih davkov ne zmorejo več plačevati in so navadno tudi jezni na prišleke. Države, ki imajo s tem fenomenom več izkušenj kot Slovenija, ki šele vpeljuje premoženjski davek, poznajo različne ukrepe. V ZDA, kjer lokalne skupnosti večino prihodkov pridobijo iz nepremičninskih davkov, ki so tudi veliko višji kot v Sloveniji, so na primer v nekoč revnejših okrožjih New Yorka, kakršna so Brooklyn, Harlem in Queens, to vprašanje rešili z »zamrznitvijo« višine davka. V Španiji, kjer se v turističnih središčih, na primer na Costi del Sol in v Andaluziji, zaradi luksuznih turističnih namestitev zvišujejo povprečne cene, pa so letos napovedali kar stoodstotni davek na nakup stanovanja, ki bi ga morali plačati tujci, če ne živijo v Španiji in niso državljani EU. Ukrep bi bil po prepričanju španske vlade učinkovit v boju proti špekulativni turistični rabi nepremičnin.

V Sloveniji še nismo tako daleč. A če bo uvedba premoženjskega davka vladi Roberta Goloba uspela, bo treba razmišljati tudi o takšnih ukrepih. Podatki geodetske uprave o vrednosti nepremičnin so, če ne štejemo nekaterih središč, kot je Bled, razmeroma točni. Celo pri kmetu Burji, ki ima kmetijo na obali Blejskega jezera, se na Gursu verjetno niso zmotili: če bi jo želel prodati, bi jo verjetno lahko prodal za precejšen znesek. Bo pa kmet Burja v nasprotnem primeru imel težave pri plačilu premoženjskega davka.

Končne odločitve, kako bo premoženjski davek v Sloveniji videti, še ni. Vlada je v izhodiščih sprva predlagala, da bi bila prva nepremičnina, v katerih ima posameznik prijavljeno stalno prebivališče, oproščena davka, a na podlagi očitkov, da bi se s tem marsikdo dejansko izognil plačilu davka na svojo sicer luksuzno nepremičnino, so se na finančnem ministrstvu odločili za določanje kapic. Predlog premoženjskega davka bi moral v parlament priti do poletja in po naših podatkih je za zdaj izmed petih različic najverjetnejša tista, pri kateri bi bila prva nepremičnina oproščena davka do določene vrednosti, ne pa do določene kvadrature.