Ponudba, ponudba, ponudba

Na nepremičninskem trgu v Sloveniji se je lani že tretje leto zapored nadaljeval isti trend: nakupov in prodaj vseh vrst nepremičnin je bilo manj, cene pa so se dodatno zvišale. »Zmanjšanje prometa z nepremičninami ni imelo vpliva na znižanje cen, temveč obratno,« poudarjajo na Geodetski upravi Republike Slovenije (Gurs) v svežem, ta mesec izdanem poročilu. Kaj torej kažejo podatki in kaj za letos napovedujejo državni analitiki, ki imajo najboljši vpogled v nepremičninske evidence?

Po prvih Gursovih podatkih je bilo lani v Sloveniji prodanih skoraj 6500 stanovanj v večstanovanjskih stavbah (6453) in 4500 stanovanjskih hiš (4487), to je kar približno 40-odstotno zmanjšanje v primerjavi z letom 2021, ko je število poslov po epidemiji doseglo vrhunec. Leta 2021 je bilo namreč v vsej državi prodanih 11.657 stanovanj in 7131 hiš. Zmanjšanje je očitno tudi v Ljubljani:leta 2021 je bilo v glavnem mestu evidentiranih 3256 prodaj stanovanj, lani po prvih podatkih 1798, kar je 45-odstotno zmanjšanje.

Srednja cena skoraj 3000 evrov

Kljub lanskemu zmanjšanju števila kupoprodajnih poslov so cene nepremičnin dodatno zrasle. Od leta 2019 so se pri nas cene stanovanj zvišale za 67 odstotkov, hiš za 54 odstotkov in stavbnih zemljišč za 72 odstotkov, navajajo Gursovi analitiki.

Lani je tako imenovana srednja cena stanovanja na ravni države dosegla 2920 evrov za kvadratni meter, kar je 310 evrov več kot leta 2023. »Tako se je prvič približala meji 3000 evrov za kvadratni meter,« opozarjajo v poročilu. Srednja cena ali mediana je cena, ki je v sredini nabora cen, doseženih pri prodaji.

Najvišje so seveda še naprej cene v Ljubljani. »Srednja cena prodanih stanovanj v Ljubljani se je v primerjavi z letom 2023 rekordno zvišala za 500 evrov za kvadratni meter in presegla 4500 evrov za kvadratni meter,« navaja Gurs. Sledila je Obala s Koprom, Piranom, Portorožem, Izolo in Ankaranom, kjer je bila lani srednja cena kvadratnega metra 4320 evrov ali 430 evrov več kot leta 2023.

S tem je Obala na drugem mestu prehitela alpsko turistično območje, v katero sodijo tudi Kranjska Gora, Bled in Bohinj, kjer je bila srednja cena prodanih stanovanj lani 3820 evrov oziroma 110 evrov manj kot leta 2023.

Med 29 analitičnimi območji so bile lani nad slovenskim cenovnim povprečjem (2920 evrov za kvadratni meter) še tako imenovana severna okolica Ljubljane, kamor med drugim sodijo Domžale, Kamnik in Medvode in kjer je bila srednja cena 3600 evrov, južna okolica Ljubljane, ki zajema tudi Grosuplje, Vrhniko in Logatec, s srednjo ceno 3540 evrov ter Kranj z okolico s srednjo ceno 3220 evrov za kvadratni meter. Najcenejši, upoštevajoč srednjo vrednost, je bil kvadratni meter v Beli krajini (1430 evrov) in Posavju (1340 evrov).

Kaj bo leta 2025?

In kakšni so obeti? Kaj napovedujejo Gursovi analitiki in kaj poudarjajo? »Na nepremičninskem trgu v Sloveniji se v zadnjih letih srečujemo s tremi ključnimi izzivi, in sicer ponudba, ponudba in ponudba,« poudarjajo v nedavno izdanem poročilu in opozarjajo na tri ključne težave: prostorsko in gradbeno zakonodajo, rastoče stroške gradnje (od leta 2019 so stroški gradbenega materiala in operative zrasli za 50 odstotkov) ter – kot pišejo – »neurejeno, evropsko neprimerljivo in brezciljno davčno zakonodajo na področju nepremičnin, predvsem pa je zakonodaja brez vpliva na povečanje ponudbe na trgu nepremičnin«. Navajajo recimo, da gradnja večstanovanjske stavbe na lastniškem zemljišču od izdelave prostorskih načrtov, priprave projektov, pridobitve soglasij in gradbenega dovoljenja do gradnje in pridobitve uporabnega dovoljenja »zahteva čas od šest do devet let«.

In kaj glede prometa in cen pri Gursu napovedujejo za letos, upoštevaje ponudbo in druge okoliščine, tudi (za zdaj še) namero zakonske regulacije kratkoročnega oddajanja? Pričakujejo nadaljnje zmanjševanje števila nepremičninskih transakcij, kar zadeva cene stanovanj, pa napovedujejo, da večjih sprememb, zlasti pocenitev, ne bo. Ponavljajo lansko (pre)optimistično mnenje, da se utegne visoka rast cen vendarle »nekoliko umiriti« in da »lahko ponekod« pričakujemo stagnacijo ali celo rahlo znižanje cen stanovanj, a sklenejo: »Zaradi omejene ponudbe novih stanovanj in zazidljivih zemljišč v največjih mestih, zlasti v Ljubljani, ki pomembno vpliva na trende na slovenskem nepremičninskem trgu, večjega in nenadnega padca cen nepremičnin ni pričakovati.«