Dr. Andreja Cirman

Dr. Andreja Cirman, docentka na Ekonomski fakulteti v Ljubljani in prodekanka za študijske zadeve na isti fakulteti, se ukvarja s teorijo poslovanja z nepremičninami. Ker cene stanovanj v Sloveniji še vedno letijo v nebo, smo se z njo pogovarjali o tem, kako bi jim bilo mogoče pristriči peruti, pa tudi o tem, kako bi lahko republiški stanovanjski sklad deloval bolj učinkovito in ali gre nekoliko višjo rodnost v lanskem letu res pripisati boljši stanovanjski politiki sedanje oblasti. Cirmanova je, tako kot 83 odstotkov slovenskih gospodinjstev, tudi sama lastnica nepremičnine.

Republiški stanovanjski sklad od ponedeljka sprejema vloge za nakup 364 stanovanj v Postojni, Mariboru, na Jesenicah in v Novem mestu. Cena se giblje med 1200 in 1500 evrov za kvadratni meter, kar je nižje od tržnih, vsaj v Ljubljani ... Kako bo ta razpis vplival na slovenski nepremičninski trg?

Zagotovo je to dodatna ponudba, ki zadovolji del povpraševanja, in ta del se umakne s trga. Zato ne moremo reči, da je vse skupaj brez učinka. Na nekaterih lokalnih trgih je lahko učinek takšne poteze celo velik. Se pravi, če je na nekem trgu razmeroma majhen presežek povpraševanja po stanovanjih ali presežka sploh ni, potem ima lahko takšen ukrep kar velik učinek. Lahko zaustavi krepko rast cen stanovanj ali cene celo zniža. Na trgih, kjer je veliko povpraševanja po stanovanjih, kjer se s takšnimi razpisi zadovolji zgolj del povpraševanja, pa kakšnega izjemnega učinka niti ne more imeti. Tak trg, kjer skladove akcije zadovoljijo le majhen del povpraševanja, je na primer Ljubljana. Ker je povpraševanja po stanovanjih tu še vedno veliko, cene stanovanj še naprej rastejo.

Verjetno veliko o ponudbi stanovanj in povpraševanju po njih pove že podatek, da je sklad nazadnje v Ljubljani ponudil 60 stanovanj, zanje pa se je potegovalo kar 3300 kandidatov.

Tako je. Res pa je tudi, da je bil del teh prošenj špekulativnih. Če se sprehajate denimo po Poljanskem nabrežju v Ljubljani, kjer je stanovanjski sklad prodajal stanovanja, lahko vidite, da je del stanovanj praznih. Pogoje je mogoče prilagoditi tako, da uspeš tudi na skladovem razpisu.

Ali je napaka, da sklad stanovanj ne ponuja tam, kjer je največje povpraševanje, torej v Ljubljani in na Obali?

To je absolutno problematično. To, da se Ljubljana izpušča iz razpisov stanovanjskega sklada in da se stanovanjski problem Ljubljane rešuje tako, da se Ljubljančani selijo ven iz Ljubljane, je na daljši rok zelo problematično. Dejstvo je, da dlje, ko se seliš, večje transportne stroške imaš. Cene nepremičnih ob selitvi iz večjih krajev sicer padejo, se pa zato transportni stroški zvišujejo. In upoštevati moramo, da se bodo transportni stroški v prihodnje samo še zviševali. Zato je enostavnost razmišljanja, da je transport danes še zmeraj razmeroma poceni, čeprav se nafta draži, dolgoročno zelo vprašljiva. Meni se zdi z okoljskega vidika, sploh pa z vidika tega, da za okolje in prostor pri nas skrbi isti minister, izjemno sporno, da stanovanjski sklad ponuja stanovanja v Kamniku, Kranju, Postojni in da za ta stanovanja kandidirajo Ljubljančani oziroma ljudje, ki imajo delovno mesto v Ljubljani. To je izjemno sporno tudi zato, ker s spodbujanjem razseljevanja zvišujemo emisije CO2 v zraku. Seveda pa je stanovanjski sklad zgolj izvrševalec politike.

Vsi ti ljudje ne zvišujejo le emisij, ampak so tudi na poti uro ali dve na dan. Ali to tudi vpliva na kakovost njihovega življenja?

Tako kot zagotovo vpliva na okolje, to je kakovost vseh nas, vpliva tudi na kakovost življenja posameznika. Vpliva tudi na to, da si ljudje preračunavajo, do kje se jim splača seliti, do kje je migracijsko območje Ljubljane. Migracijsko področje se z višjim transportnimi stroški lahko samo oža. Tako je vprašanje, ali se bo ljudem na koncu sploh še splačalo voziti iz Postojne v Ljubljano.

Zakaj se stanovanjskemu skladu prav pri gradnji stanovanj v Ljubljani tako zapleta? Javni razpis za stanovanja na Brdu je bil napovedan že za lansko leto, pa ga ni bilo. Menda bo le objavljen letos ...

Mislim, da obstaja velik problem že znotraj same hiše. Stanovanjski sklad, ki sledi postopkom kot investitor, naleti na težave in jih identificira, in to v obstoječi prostorski zakonodaji; ima neposreden dostop do ministrstva za okolje in prostor, saj je minister predsednik nadzornega sveta sklada. In če ministrstvo zakonodaje, ki jo sklad kot akter na trgu identificira kot problematično, na podlagi tega ne popravi, to pove veliko. To je povsem jasen znak tega, da nadzorniki sklada informacij, ki jih ta posreduje, ne uporabi, kot bi bilo potrebno. Drugo vprašanje pa je, ali sploh obstaja volja, da bi imela Ljubljana več stanovanj.

Katere pa so ključne težave v zakonodaji, ki tako zelo ovirajo gradnjo novih stanovanj? Bi problem lahko rešili s tem, da bi ministrstvo za okolje in prostor ter vlada prenesla državna zemljišča na republiški stanovanjski sklad in mu s tem omogočila gradnjo stanovanj? To se kljub napovedim doslej še ni zgodilo ...

Če bi se ministrstvo za okolje in prostor zavzelo za to, da bi Ljubljana dobivala nova stanovanja, če bi delalo skupaj s stanovanjskim skladom in skupaj z Mestno občino Ljubljana, ki kaže interes za gradnjo stanovanj, bi se ta stanovanja lahko zgradila. A nekje na tej relaciji je prišlo do kratkega stika.

Sami ste bili že večkrat zelo kritični do politike republiškega stanovanjskega sklada, češ da ne gre v pravo smer, s tem ko gradi in prodaja stanovanja. Kakšna pa bi bila ustreznejša usmeritev?

Da lahko rečeš, da je neka institucija učinkovita, mora delati prave stvari na pravi način. Stanovanjskemu skladu nikakor ne oporekam, da ne dela stvari na pravi način, ker je dokazal, da je sposoben stanovanja zgraditi veliko ceneje od tržnih cen. Glede tega nimam nobenih očitkov. Vprašanje pa je, ali je za dejavnost gradnje tržnih stanovanj res treba investirati javna sredstva. Saj se ta javna sredstva ne izgubljajo, ves čas seveda krožijo. Ampak zakaj bi morali za gradnjo tržnih stanovanj investirati ravno javna sredstva, če lahko to skoraj na enak način dosežemo tudi s sredstvi iz zasebnega sektorja. S tem nikakor ne trdim, da bi bilo treba stanovanjskemu skladu odvzeti to, kar počne zdaj. Menim pa, da bi ga bilo treba primerno prestrukturirati. Dejstvo je, da je stanovanjski sklad v procesu izgradnje tržnih stanovanj pridobil izjemna znanja. Za to, da si sposoben narediti takšna stanovanja, je potrebno kup znanj. Lahko sicer rečemo, zdaj ne boste delali več tržnih stanovanj, temveč le neprofitna, tržna stanovanja pa prepustimo zasebnemu sektorju. A s tem bi kup znanj, ki so jih pridobili zaposleni na skladu, dejansko vrgli skozi okno. Zakaj ne bi torej sklad vsaj deloma spravili na zasebni trg, se pravi izven javne sfere, da bi še vedno počel to, kar počne zdaj, obenem pa bi še vedno deloval na neprofitnem področju.

Zavzemate se skratka za to, da bi uvedli javno-zasebno partnerstvo na tem področju.

Tako je. Zdi se mi škoda, da bi institucijo razpustili in da bi ljudi s sklada, ki danes izjemno dobro delajo, prevzeli zasebniki, sklad pa bi spet ostal brez potrebnih znanj. Ta ključna znanja je treba uporabiti. Seveda pa ob tem ni nobene potrebe, da je denar, ki se obrne ob gradnji tržnih stanovanj, javni denar, temveč je lahko tudi zasebni. Pri gradnji neprofitnih stanovanj pa je absolutno potrebno, da sklad nadaljuje svoje aktivnosti.

Bi moral sklad ponujati tudi več najemniških stanovanj za tiste, ki si nakupa ne morejo privoščiti?

Seveda. Treba pa je upoštevati, da je, če imaš primanjkljaj finančnih sredstev, lažje aktivnost v stanovanjskem področju opravičevati s tem, da gradiš tržna stanovanja. Če daš denar in ga dobiš čez nekaj let nazaj, investirani kapital vrtiš in delaš nova stanovanja. Pri neprofitnih stanovanjih pa je doba povračila izjemno dolga, in ko gradiš takšna stanovanja, se investirani kapital vrača izjemno počasi. Tako kot je sestavljena neprofitna najemnina, se ti čisto v celoti celo nikoli ne povrne. Zato je lažje delati tržna stanovanja.

Kako realne pa so ideje, da bi stanovanjski sklad preoblikovali v nepremičninske sklade?

To je eden od načinov, kako bi zasebni kapital delal tisto, kar običajno počne zasebni kapital, obenem pa je še vedno možno poleg tega voditi neprofitni sektor.

Sklad je sicer pri prodaji stanovanj storil tudi kar nekaj napak. Ena od teh je prodaja stanovanj na Poljanskem nabrežju, kjer v pogodbah ni bilo prepovedi takojšnje nadaljnje prodaje teh stanovanj na trgu. Zelo veliko ljudi, ki so stanovanja dobili na javnem razpisu, je ta takoj prodalo naprej, pri tem pa so nekateri zaslužili še več kot enkrat toliko. Naselje, ki naj bi reševalo stanovanjske stiske, tako postaja elitna lokacija z zelo dragimi stanovanji.

Če kdo stanovanja ponuja pod tržno ceno, to pomeni, da je tukaj možna renta. Ta renta je kot gravitacija, ki ima vedno svojo pot. Gravitacija gre vedno proti središču, ljudje pa vedno gledajo, kako bi unovčili to rento. Res, lahko bi v pogodbe vključili prepoved odtujitve stanovanj za pet let. A kdo pravi, da ne smemo skleniti lizing pogodbe? Ali pogodbe, kjer vam dam stanovanje za pet let v najem in vam ga potem prodam? Ljudje so iznajdljivi in najdejo različne načine. Edini način, kako omogočiš cenejša stanovanj, ne da igraš proti trgu, ampak s trgom. Da povečuješ ponudbo. Samo to.

Po dosedanjih podatkih geodetske uprave naj bi se cene stanovanj lani povišale približno toliko kot predlani. Torej v povprečju za 16 odstotkov, v nekaterih primerih pa tudi do 30 odstotkov. Kaj so glavni razlogi za tako strmo rast cen pri nas?

Če gledamo do letošnjega leta oziroma do finančne krize, bi lahko rekli, da je pravzaprav vse delovalo v prid večjemu povpraševanju po stanovanjih. Na ponudbeni strani se je sicer zgradilo nekoliko več stanovanj kot v preteklosti, še vedno pa to niso bile znatne številke. Na strani povpraševanja število gospodinjstev raste in v povprečju se nam poveča za 5000 na leto. Veliki primanjkljaji so tudi v ponudbi stanovanj, ki se vlečejo še iz preteklosti. V 90. letih se je malo gradilo in so se ti presežki povpraševanja samo povečevali. Če se število gospodinjstev letno poveča za 5000 in imamo primanjkljaj iz preteklosti, potem z gradnjo 5000 stanovanj nismo naredili dovolj. Na eni strani imamo torej demografske dejavnike, obenem so dohodki v povprečju rasli, obrestne mere pa so se nižale. Dostopnost do posojil se je povečevala. Vsi ti dejavniki so govorili v prid temu, da se povpraševanje povečuje. Če ponudba temu ne sledi, pa je današnja situacija čisto pričakovan tržni rezultat. Ne gre sicer za to, da investitorji ne bi želeli graditi in investirati, ampak za to, da je zemljišč premalo.

Kako priti do dodatnih zemljišč? S pomočjo države?

Država zagotovo postavlja infrastrukturo, s tem ko postavlja zakonodajo. Če je tako, da se vsak minister čuti dolžan postaviti svojo zakonodajo, je to zagotovo slabo. Ko se vzpostavi neka zakonodaja in se začne izvajati, se običajno izkaže, da ni popolna, kar je razumljivo. Ko se torej zakonodaja začne izvajati, se identificirajo šibke točke in se ugotovi, kaj je treba popraviti. Prejšnji zakon je živel toliko časa, da so se te točke identificirale. Ko pa je prišel novi minister, je stvari postavil popolnoma na novo. Tako zdaj spet izvajamo novi zakon, spet odkrivamo njegove napake in vprašanje je, ali se bo to spet zgodilo, ko se bo zamenjal minister. Vsakič, ko se sprejme nova zakonodaja, se namreč pojavi nekakšen krč. Vsi čakajo na podzakonske akte, kup postopkov, ki so potekali po stari zakonodaji, pa medtem zaide v slepo ulico. In vse to mrtvi trg. Če bomo s tem nadaljevali, ne vem, kdaj bomo normalizirali naš nepremičninski trg.

Mimogrede, zakaj po vašem mnenju še vedno ni prišlo do uvedbe davka na nepremičnine, ki bi obdavčil tiste, ki oddajajo stanovanja, medtem ko bi tisti, ki bivajo v stanovanjih, plačevali manj ...

Uvedba davka je politično zelo občutljiva, je pa učinkovit prostorski inštrument, če se pravilno uporablja. Minister Podobnik je bolj na začetku svojega mandata v Trenjih povedal, da ima ta vlada pogum za uvedbo davka. Očitno se je pogum nekje izgubil.

Nepremičnine ponekod v Sloveniji trenutno dosegajo vrtoglave cene. Cene stanovanj na Obali ponekod dosegajo recimo 6000 evrov za m2, v Ljubljani 5000 evrov za m2, cene novogradenj v Ljubljani, ki so sicer izjemno redke, znašajo okoli 3000 evrov za m2 ... Stanovanj pod 100.000 evri v Ljubljani praktično ni več. Zakaj so cene tako noro zrasle?

Obala je zelo specifična. Število nepremičnin s pogledom na morje je omejeno. In pač, če se povpraševanje po tem veča, gredo lahko cene samo navzgor. S prostorsko politiko tukaj ne moreš prav dosti narediti. Če bi recimo na Obali sprostili zemljišča in bi vso pozidali, bi naredili katastrofo. To, da v drugih območjih, kjer je dovolj zemljišč, pride do tega, pa kaže na to, da prostorska politika ni najbolj ustrezna.

Pa se vam zdi logično, da visoke cene dosegajo tudi recimo stanovanja, ki so sicer skoraj v centru Ljubljane, a so recimo tik ob železniški postaji, kjer je neprestano velik hrup ... Je za takšno kakovost življenja res vredno odšteti več kot 3000 evrov za kvadratni meter?

Sama menim, da je na trgu veliko nadstandardnih stanovanj, pri katerih pa je nadstandardna le cena in nič drugega. To je problematično, ampak v končni fazi o tem, ali je to vredno nakupa ali ne, odločajo potrošniki. To lahko pomeni, da morajo investitorji dalj časa čakati na kupce, kar jih v končni fazi tudi strezni.

Je rast cen mogoče zaustaviti v trenutnih razmerah in kako?

Samo s tem, da delaš na strani ponudbe. Torej tako, da se sproščajo zemljišča in da se na teh zemljiščih gradijo stanovanja. Celoten proces mora biti čim bolj transparenten. Ker bolj ko je netransparenten, višje je tveganje. Višje tveganje se v financah zmeraj prenaša v višje zahtevane donose.

Ocene, da bodo cene stanovanj padle, se ne zdijo preveč realne ... Ali pač?

Vsak trg ima posebnosti. Trg v Novem mestu je drugačen kot trg v Sevnici ali Ljubljani. Nobenega razloga ne vidim, zakaj bi se cene znižale v Ljubljani. V Sevnici, recimo, pa lahko to povzroči že malo večja novogradnja.

V zadnjem času smo bili priča padcu borznih tečajev, v zraku je strah pred morebitno recesijo, podražitvami stanovanjskih posojil ... Kako je vse to doslej vplivalo na naš nepremičninski trg?

Prezgodaj je še, da bi lahko postavljala te ocene. Na borznem trgu se to vidi dnevno, na nepremičninskem trgu pa se takšne posledice pokažejo sčasoma. Denimo, ko kupujemo nepremičnino, je že iskalni proces veliko daljši, saj ne gre za standardizirane produkte.

Ali lahko morda pričakujemo, da se bodo tisti, ki so doslej vlagali v delnice in sklade, začeli ozirati po nepremičninah? Kaj bi se v tem primeru zgodilo s cenami stanovanj?

Kot sem že povedala, je še prezgodaj za takšne napovedi.

Vemo, da se v Sloveniji število posojil vsako leto povečuje, da se večajo zneski kreditov, da se torej kreditojemalci vse bolj finančno izčrpavajo ... Kako lahko na vse to dogajanje vpliva ameriška hipotekarna kriza? Ali bi morali biti Evropejci zaskrbljeni zaradi tega? Bi morali biti bolj pazljivi pri jemanju kreditov? Nekateri poznavalci nepremičninske scene že dolgo opozarjajo, da je možno, da bi tudi pri nas prišlo do poka nepremičninskega balona ...

Nihanja na trgu nepremičnin imamo lahko preprosto zato, ker gre za ciklična nihanja, ali pa zato, ker obstajajo tudi baloni. O balonu govorimo takrat, kadar cene nepremičnin poganjajo pričakovanja. Težko pa bi rekla, da pri nas cene nepremičnin izrazito poganjajo pričakovanja, zato v tem primeru ne moremo govoriti o balonu. Sama si pravzaprav ne bi upala trditi, da imamo pri nas balon. Ciklična nihanja pa so nekaj povsem običajnega. Cene poslovnih nepremičnin so bile recimo v 90. letih zelo nizke. Takrat ni hotel nihče graditi poslovnih prostorov, ker je prišlo s privatizacijo na trg kup poslovnih prostorov kot poslovno nepotrebna sredstva. Zdaj pa se, kot lahko vidite v Ljubljani, spet gradi veliko poslovnih nepremičnin, saj so bile cene, po katerih so lahko investitorji prostore unovčevali, ugodne. In ko se bo trg zasitil, bodo šle cene navzdol. Tak cikel je nekaj normalnega.

Je trenutno sploh smiselno kupovati stanovanja? Med nepremičninskimi agenti je slišati, da se zmanjšuje povpraševanje po stanovanjih, ki so se na veliko kupovala za investicije. Menda se pri trenutnih cenah ne splača več kupovati stanovanj, ki bi jih potem oddajali v najem.

Sama trenutno iz finančnih razlogov ne bi šla v takšno investicijo. Donos na stanovanje je sestavljen iz tekočega donosa, torej iz najemnin, in iz kapitalskega dobička. Če pričakujemo, da se cene nepremičnin v prihodnosti ne bodo povečevale tako, kot so se v preteklosti, to pomeni, da izgubimo del celotnega donosa. Najemnine pa so glede na vrednost stanovanja pri nas razmeroma nizke. Dokler je donos poganjal kapitalski dobiček, so bili ti ugodni. Če pa kapitalskega dobička ni več, donosi padajo. Obenem so, kot rečeno, najemnine razmeroma nizke, ker jih določa kupna moč, torej to, koliko so ljudje sposobni plačati od mesečnega dohodka. Skupen donos od tovrstnih investicij je torej relativno dober, ko je pomemben del prispeval kapitalski dobiček, če pa se pričakuje ohladitev trga, je donosnost slabša.

So naše najemnine res tako nizke? Ali niso pravzaprav visoke, saj naj bi bile primerljive z bruseljskimi in berlinskimi?

Strokovno nekako velja, da znašajo v dolgoročnem ravnotežju letne najemnine okrog 7 odstotkov vrednosti nepremičnin. Pri nas so nižje.

Kakšen je naš nepremičninski trg v primerjavi z drugimi državami? Je to, da imamo 90 odstotkov lastniških stanovanj naša posebnost?

Seveda je določena posebnost. Nismo edina država z visokim odstotkom lastniških stanovanj, tu so tudi druge, recimo sredozemske države, Irska, mnoge tranzicijske države. So pa tudi države, kot je na primer kot Nemčija, ki imajo manj kot 50 odstotkov lastniških stanovanj, čeprav so začeli zdaj precej spodbujati lastništvo.

Že večkrat ste opozorili, da je slovenska stanovanjska politika najbolj diskriminatorna do mladih. A obenem smo lahko v zadnjem času od številnih predstavnikov oblasti slišali, da naj bi prav država s svojo stanovanjsko politiko v lanskem letu poskrbela za ponovni "baby boom". Je država v zadnjem letu naredila kaj takšnega, kar bi vplivalo na rodnost?

To je tako, kot če bi trdili, da je število rojstev povezano s ceno nafte na svetovnem trgu. Obe gibanji gresta v isto smer, vzročno zvezo bi pa težko dokazali. Naša država spodbuja predvsem tretjega otroka, čeprav je največji preskok imeti prvega. Tega moraš nekje imeti. In v najslabšem položaju so tako prav mladi pari brez otrok. Če imajo nižje dohodke in nimajo staršev, ki bi jim omogočili stanovanje, bi bili recimo v Ljubljani uspešni na razpisu samo, če bi imeli nekaj otrok že na cesti. Povečuje se tudi delež mladih v neavtonomnem statusu - tistih, ki živijo pri sorodnikih in podobno. Pa tudi tretjo generacijo "baby booma" je treba upoštevati. Prvi "baby boom" je bil po drugi svetovni vojni, drugi rod v sedemdesetih letih, ko je prva generacija imela otroke. Močna druga generacija rojeva sedaj.

Na ministrstvu za okolje, kjer kljub vsemu trdijo, da so lani pomagali zvišati rodnost z različnimi ukrepi, izpostavljajo predvsem subvencije za mlade in mlade družine. Te so se v zadnjem letu sicer res bistveno zvišale, a še vedno znašajo le 300 evrov letno na družinskega člana. Poleg tega so enotne po celotni državi. V nekaterih delih Slovenije je mogoče s tem res kupiti nekaj kvadratnih metrov stanovanja, tam, kjer so cene najvišje, pa niti približno ne. Zakaj po vašem mnenju ministrstvo ni našlo dovolj posluha za to, da bi subvencije prilagodilo razmeram na trgu?

Ne bi vedela, zakaj. So bili pa pravočasno opozorjeni na nesorazmerja v kupni moči subvencije, a se niso odzvali.

V Sloveniji si trenutno večina mladih ne more kupiti stanovanja vsaj nekje do 30. leta starosti, pa še takrat imajo težave zaradi različnih razlogov, od visokih cen do zaposlitve za določen čas. Poleg tega pri nakupu stanovanja pogosto sodeluje cela družina. Ali je tudi v tujini tako?

Meddružinski transferji so običajni tudi v tujini, čeprav je njihov obseg pri nas res velik. Ti transferji tako rekoč blažijo posledice neugodnih razmer na nepremičninskem trgu. Res pa, da to v še bolj deprivilegiran položaj postavlja tiste, katerim starši finančno ali kako drugače ne morejo pomagati. V obdobju 1991-2005 je dobra četrtina gospodinjstev dobila tovrstne transferje, prej pa le 18 odstotkov.