Politikov v resnici ne zanima reševanje stanovanjske problematike mladih

Sveže poročena A. (35) in A. (26), arhitekt in zdravnica, bivata v lastniški garsonjeri na 25 kvadratnih metrih v središču Ljubljane, ki jo je A . kupil s kreditom pred tremi leti. Sanjata, da bosta enkrat v prihodnosti lahko z novim kreditom kupila sosednje trisobno stanovanje, v katerem sama živi soseda, ki se namerava po upokojitvi odseliti iz Ljubljane. Eno sobo bi priključila svojemu stanovanju in ga tako povečala, preostanek pa bi oddajala in si z najemnino pomagala odplačevati kredit. »Ne vem, ali bo uspelo,« pravi A., ki začenja specializacijo. »A boljše ideje nimava. Na starše ne moreva in ne želiva računati, tukaj sva sama. In želiva ostati v delu mesta, od koder bova do služb lahko šla peš ali z mestnim potniškim prometom, saj nama je to pomembno.«

To je le en primer mladih z visoko izobrazbo in stabilnima zaposlitvama v Ljubljani, kjer je povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja letos prvič prebila 3000 evrov. V območju centra cene rabljenih stanovanj dosegajo že blizu 3500 evrov na kvadratni meter.

»Kupuje seveda tista generacija, ki je sposobna kupiti po teh cenah. To so predvsem bolje situirani, višji srednji razred srednjih let,« opisuje sedanje stanje ljubljanski nepremičninar Zoran Madon. »Po naših izkušnjah so zdaj to pretežno ljudje, ki kupujejo zase ali pa za svoje otroke, redki zgolj za najem.«

Letos se sicer nadaljuje rast cen, ki jo Geodetska uprava zaznava že šest zadnjih let. V letu 2020 se je kljub epidemiji povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja povišala v večini države – z izjemo Kopra. V Ljubljani je po preliminarnih podatkih lani cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja zrasla za dobrih pet odstotkov, z 2800 na 2960 evrov, in tako kar za 45 odstotkov presegla vrednost iz leta 2015, ko je bil kvadrat 2040 evra. Kako zelo se je v tem času zmanjšala dostopnost stanovanj, pa pove podatek, da se je ob 45-odstotni rasti cen stanovanj v istem obdobju 2015–2020 povprečna bruto plača zvišala le za 26,7 odstotka.

Madon opaža, da precej kupcev v zadnjem času pomemben del kupnine za stanovanja pokrije z denarjem: »Za ta namen mnogi porabijo prihranke v banki, sorazmerno pa se manjša količina potrebnega kredita.«

V obdobju 2015–2020 je cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Ljubljani zrasla za 45 odstotkov, povprečna bruto plača pa se je zvišala za 26,7 odstotka.

Groba ocena Banke Slovenije je tudi, da je zgolj polovica transakcij s stanovanjskimi nepremičninami podprta s stanovanjskimi posojili. To pomeni, če posplošimo, da ljudje precej nakupov financirajo iz prodaje obstoječe nepremičnine in/ali iz prihrankov, ki so predvsem posledica dediščin ali daril. Lani je znašala skupna vrednost vseh prodanih stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji 1,2 milijarde evrov, obseg stanovanjskih posojil pa se je neto povišal za slabih 270 milijonov ali 4,1 odstotka, na 6,8 milijarde evrov.

Ravno veliki prihranki prebivalstva in nizke obrestne mere so sicer po oceni Geodetske uprave v trenutnih razmerah, ko je stanovanj premalo, eden od »krivcev« za visoke in rastoče cene stanovanj: »Povpraševanje v največjih mestih, predvsem pa v Ljubljani, je zaradi pomanjkanja novih stanovanj še vedno večje od ponudbe.«

Podatki Banke Slovenije res kažejo, da imajo fizične osebe trenutno v bankah zgodovinsko rekordno količino denarja. Zgolj lani se je skupen obseg tega denarja – gre za seštevek denarja fizičnih oseb na bančnih računih, varčevalnih računih, hranilnih in drugih vlogah –povečal za dve milijardi evrov in presegel 22 milijard evrov. To kopičenje denarja je na eni strani posledica šibkega trošenja zaradi epidemije, po drugi pa tudi dodatnih izrednih prilivov. Samo v javnem sektorju je bilo v zadnjem letu epidemije (marec 2020– april 2021) izplačanih za 433 milijonov evrov dodatkov, kar se pozna tudi na bančnih računih. Vendar pa te milijarde v bankah nikakor niso razporejene enakomerno. Konec leta 2020 je zgolj 1,1 odstotka bančnih strank – fizičnih oseb – imelo v posamični banki več kot 100 tisoč evrov denarja, skupaj pa je ta dober odstotek imel v lasti pet milijard evrov, to je skoraj četrtino vsega denarja fizičnih oseb v bankah. Ta majhna najpremožnejša skupina komitentov je zgolj v letu 2020 povišala obseg svojega denarja za dobrih 570 milijonov evrov, kar je pomenilo kar 28 odstotkov vsega lanskega povišanja obsega denarja fizičnih oseb v bankah. Nekoliko večja, a še vedno zelo majhna skupina so osebe, ki imajo v bankah več kot 50.000 evrov – takih je bilo konec leta 2020 4,2 odstotka, preostalih 95,8 odstotka vseh komitentov pa je torej imelo na računih manj kot 50.000 evrov. Še več: povprečen znesek denarja fizične osebe pri bankah je konec lanskega leta znašal 9069 evrov in se je glede na leto 2019 povečal za nekaj nad tisoč evrov. Ti podatki kažejo, da je razpoložljivi denar za vlaganja v stanovanja koncentriran pri manjši skupini posameznikov, od katerih pa ima večina stanovanjski problem verjetno že rešen.

»Gre za problem zlasti mladih. Tudi če so posojila ugodna, banke zahtevajo delež lastnih sredstev, običajno 20 odstotkov. In ta zahtevana vsota postaja z rastjo cen stanovanj vse višja. Mladi pa sami več deset tisoč evrskih prihrankov ne morejo imeti, in če nimajo pomoči staršev, dediščine ali koga bližnjega, se jim nakup odmika, saj niti posojila ne morejo dobiti,« pravi Madon.

Na spletni strani največje banke NLB je denimo informativni izračun, ki kaže, da za stanovanje, ocenjeno na 250 tisoč evrov (to je okoli 70 kvadratnih metrov v Ljubljani), banka ob hipoteki na nepremičnino odobri do 190 tisoč evrov kredita za maksimalno možnih 30 let, kar pomeni, da zahteva 60 tisočakov lastne udeležbe. Mesečni obrok s fiksno obrestno mero bi v tem primeru znašal 780 evrov, z bolj tvegano, a trenutno cenejšo spremenljivo obrestno mero pa 701 evro. Pri Delavski hranilnici posojilo s fiksno obrestno mero ponujajo za največ 20 let, kar bi pri omenjenem posojilu 190 tisoč evrov pomenilo mesečni obrok 981 evrov. To so seveda le hipotetični izračuni, a banke imajo kljub fleksibilnosti zahteve, ena ključnih so redni mesečni prilivi.

Ob teh pogojih se kot zlasti neperspektiven kaže položaj samskih mladih in mladih z negotovimi zaposlitvami, ki so prisiljeni v najem. V Ljubljani so po Madonovih podatkih trenutno cene za kvadratni meter najema od 11 do 15 evrov, ker pa se s trga najemniških stanovanj v zadnjem času stanovanja spet odlivajo v kratkoročni, airbnb najem, ki bo – če bo – letos poleti možen, se utegnejo pogoji zaostriti.

Prodajne cene stanovanjskih nepremičnin bi se po oceni Geodetske uprave lahko ustalile, ko bo na območjih, kjer je povpraševanje največje, prišlo na trg večje število novogradenj. »To je v Ljubljani pričakovati v naslednjih dveh do treh letih, v ostalih večjih mestih pa še s kakšnim letom zamika.« Napoved ima več pogojev, eden ključnih je, da se načrtovani oziroma že začeti gradbeni projekti ne bodo zaustavljali.

»Bo kar držalo: za mlade postaja stanovanje vedno bolj privilegij in vedno manj pravica,« pravi Madon. »Zato vztrajno ponavljam, da bi mlade ljudi morala država reševati s pospešeno gradnjo dostopnih najemniških stanovanj. To je edina smiselna politika.«

A država, torej vlade, že desetletja ta problem sicer zaznava, a se ga ne loteva – čeprav imamo »primerno stanovanje« zapisano celo v ustavi. Gre za 78. člen, ki pravi: »Država mora ustvarjati možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje.« Liberalni interpreti ustave seveda vztrajajo, da določba ne ustvarja pravice do stanovanja. Strinjajo pa se, da člen državi nalaga obveznost prizadevanja in jo zavezuje, da si skladno s svojimi finančnimi zmožnostmi prizadeva za ustvarjanje možnosti, da si prebivalci pridobijo primerno bivališče.

A prav nedavno je sedanja vlada, ki sicer raje kot o mladih govori o mladih družinah, naredila nov korak stran od omenjenih prizadevanj. V Načrtu za okrevanje in odpornost, to je v nekakšnem investicijskem načrtu do leta 2026, za katerega bo Slovenija dobila evropski denar, je vlada močno oklestila prvotno predvidene vire za povečanje fonda javnih najemnih stanovanj: s 180 milijonov na 60 milijonov evrov. Ta denar za gradnje in odkupe stanovanj pomeni le 2,4 odstotka vseh investicijskih sredstev, ki jih poskuša Slovenija z Načrtom za okrevanje dobiti od EU, kar nesporno kaže, da stanovanjska problematika mladih za vlado ni prednostna naloga. S pristojnega ministrstva za okolje odgovarjajo, češ da že sama uvrstitev stanovanj v načrt kaže, da stanovanja so prednostna naloga, vendar pa znižanja sredstev ne morejo smiselno pojasniti. S 60 milijoni evrov bo financirana gradnja okrog 480 dodatnih stanovanj, večinoma v okviru stanovanjskega fonda, ki ga srednjeročno načrtuje Stanovanjski sklad RS in ki bi bil realiziran tudi brez denarja iz načrta. Omenjenih 60 milijonov evrov torej ne more in ne bo prineslo nobenega trajnega ali inovativnega obrata v reševanju bivanjske problematike najbolj prizadetih skupin. Po ocenah ministrstva bi zgolj za izvedbo že pripravljenih stanovanjskih projektov potrebovali vsaj 400 milijonov evrov, strošek izvedbe vseh potrebnih investicij pa je večkratnik tega zneska. Podatki zadnje izvedene analize Stanovanjskega sklada RS iz leta 2019 namreč kažejo, da je na državni ravni potrebnih vsaj 9150 dodatnih javnih najemnih stanovanj, od tega slaba polovica v osrednji Sloveniji (4220), te potrebe pa so po mnenju poznavalcev močno podcenjene. Stanovanjski sklad RS naj bi po napovedih okoljskega ministrstva v srednjeročnem obdobju zagotovil več kot 2400 stanovanj.

»Dejstvo je tudi, da vse od ’Jazbinškovega zakona’ in masovne privatizacije stanovanj v 90. letih prejšnjega stoletja Slovenija nima dobrega najemnega fonda stanovanj. Javnih najemnih stanovanj je premalo, pri zasebnem oddajanju (fizičnih ali pravnih oseb) pa je precej stihije,« komentira Marko Pahor z Ekonomske fakultete. »To se druži tudi z mentaliteto, da najem ni trajna rešitev. Slednje je stvar kulture, spadamo med države, kjer je posedovanje nepremičnine vrednota, podobno kot v sredozemskih državah in v nasprotju s severno Evropo.« Ob tem doda: »Pomanjkanje stanovanj lahko reši samo gradnja stanovanj, ta se bo nadaljevala, dokler se bo to splačalo.«

Sedanja vlada sicer rešitev za »vzdržno stanovanjsko politiko« obljublja z nedavno sprejeto novelo stanovanjskega zakona, ki bo stanovanjskim skladom omogočila višje zadolževanje za gradnje, dodaten namenski denar naj bi se natekel tudi z okoli 30-odstotnim zvišanjem neprofitnih najemnin ob hkratnem zvišanju subvencij najbolj ogoženim, zaživela naj bi javna najemniška služba. A ta zakon ne uvaja nobenih inovativnih rešitev, kot so stanovanjske zadruge ali skupnosti, hkrati poslabšuje položaj najemnikov, denimo, če lastnik stanovanja enostransko odpove najemno pogodbo, se najemniku rok za izselitev skrajša z 90 na 60 dni. Prav tako neposredno ne rešuje težav, ki jih je pokazala obsežna raziskava o položaju mladih v Sloveniji 2020 in ki med ključnimi usmeritvami na področju mladinske politike pripoznava potrebo po izboljšanju možnosti mladih za ureditev stanovanjskega vprašanja.

Alarmantno stanje dostopnosti najemniških stanovanj sicer že več let kažejo podatki Statističnega urada, ki prouči stanje vsaka tri leta. Zadnji podatki za 1. januar 2018 kažejo, da je bilo med skupno 680 tisoč naseljenimi stanovanji v državi le slabih osem odstotkov (52.590) najemnih stanovanj. Ta količina najemnih stanovanj je bila opazno nižja kot v prejšnjih letih; še leta 2011 jih je bilo najemnih stanovanj nekaj čez 62 tisoč, leta 2015 pa 55.200. Statistični urad je v poročilu tudi izrecno opozoril, da se je število neprofitnih najemnih stanovanj med letoma 2011 in 2018 zmanjšalo s 45.400 na 39.800. Podatki o stanju 1. januarja 2021 bodo na voljo v prvi polovici naslednjega leta.

Ali stanovanja res kupujejo podjetja?

V javnosti se v zadnjem času pojavlja teza, da povpraševanje na stanovanjskem trgu in cene napihujejo tudi podjetja, ki naj bi stanovanja kupovala s presežki denarja, za katere v bankah ne dobijo nobenih obresti oziroma celo bankam plačujejo za hranjenje tega denarja. Zoran Madon iz nepremičninske agencije Metropola pravi, da je tega »zelo malo«. Eden od sogovornikov je potrdil primer podjetja, ki je denar v zadnjem času naložil v več stanovanj, s katerimi zdaj formalno ne počne nič: »To se jim zdi boljša naložba kot denar v banki.« Da trenda ne zaznavajo, pravi Kristina Vukovič iz enega večjih računovodskih servisov Unija: »Morda je katera od strank odkupila (poslovno) nepremičnino, da v njej naprej izvaja lastno dejavnost, da bi pa kar počez kupovala stanovanja, nismo zasledili. Res pa sprašujejo, kam investirati denar zaradi dodatnih stroškov, če jim denar leži v banki, banke so zvišale provizije za tak ’ležeči’ denar. Res je tudi, da so obrestne mere nizke, vendar to avtomatično še ne pomeni, da se bodo podjetja preusmerila v svoji dejavnosti in začela ukvarjati z oddajanjem stanovanj.« Temu pritrjuje tudi Darja Golob Koritnik iz Date in dodaja: »Cene stanovanj niso ugodne, podjetja pa za takšne nakupe tudi nimajo olajšav.« Ne na Geodetski ne na Finančni upravi nimajo podatkov, na podlagi katerih bi lahko potrdili ali ovrgli tezo, da so podjetja zdaj pogostejši kupci naložbenih nepremičnin. Zadnji podatki Statističnega urada kažejo, da so bila podjetja v začetku leta 2018 lastniki okoli 16 odstotkov ali 8300 najemniških stanovanj.

POVEZANI ČLANKI:

• Ne razumejo potrebe po dostopnosti stanovanj